اجرای سیاستهای دولت یا روال هر ساله کاهش تقاضا؟!
آرمان ملي: بانک مرکزي در گزارشي در خصوص آخرين تحولات بازار مسکن در فروردين ماه امسال از کاهش 2. 4 درصدي قيمت مسکن خبر داده، به گونهايکه قيمت هر متر مربع مسکن به 34 ميليون و 270 هزار تومان رسيده است. البته اين قيمت نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 16. 9 درصدي را تجربه کرده است. در واقع بانک مرکزي در حالي از کاهش قيمت مسکن در نخستين ماه سال خبر داده و آن را نتيجه اجراي سياستهاي دولت سيزدهم در حوزه مسکن و البته کنترل رشد پايه پولي عنوان کرده که بررسي اجمالي قيمت مسکن در 5 ساله گذشته از رشد بيش از 600 درصدي قيمتها حکايت دارد، به گونهايکه اکثر کارشناسان رشد تورمي مسکن را با توجه به اينکه اکثر نقدينگيهاي سرگردان در چند سال اخير به اين بازار هدايت شده است بسيار جلوتر از تورم حاکم بر اقتصاد در خلال اين سالها عنوان کردهاند و معتقدند ثبات و کاهش نسبي رشد تورمي اين بازار در نتيجه باز شدن بيش از حد تورم اقتصاد مسکن بوده و تا زمانيکه تورم عمومي با مسکن همسو نشوند رشد قيمتها با کندي رقم خواهد خورد. از سوي ديگر بررسي آمار بانک مرکزي از رشد بيش از 63 درصدي معاملات در اسفندماه نسبت به سال قبل حکايت دارد که همين افزايش تقاضا باعث شده تا قيمت مسکن در اين ماه با رشد 6. 2 درصدي از ديگر ماههاي سال قبل سبقت گيرد، بنابراين در فروردين ماه که به گفته اکثر فعالان بازار بازار هنوز کار خود را آغاز نکرده کاهش تقاضا خود عامل افت قيمتها خواهد بود که در ابتداي هر سال شاهد تکرار آن هستيم.
کاهش 2. 4 درصدي قيمتها
گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوي بانک مرکزي منتشر شده، بيانگر اين است که در فروردين ماه متوسط قيمت خريد و فروش يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاههاي معاملات ملکي تهران 34 ميليون و 270 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 2. 4 درصد کاهش و 16. 9 درصد افزايش دارد. علاوه بر اين، تعداد معاملات انجام شده در اين ماه 3. 4 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل 49. 9 درصد کاهش و در مقايسه با ماه مشابه در سال قبل 63. 7 درصد افزايش را نشان ميدهد و بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران به تفکيک عمر بنا حاکي از آن است که واحدهاي تا پنج سال ساخت با سهم 28. 7 درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص دادهاند. اين در حالي است که در ميان مناطق 22گانه شهر تهران بيشترين قيمت هر متر خانه 75 ميليون و 160 هزار تومان در منطقه يک و کمترين آن با 15 ميليون و 770 هزار تومان در منطقه 18 بوده است که هر يک از آنها با افزايش 12. 5 درصدي در منطقه يک و 17. 3 درصدي در منطقه 18 مواجه شدهاند. توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده برحسب قيمت يک مترمربع بنا در فروردينماه امسال نيز حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني در دامنه قيمتي 20 تا 25 ميليون تومان به ازاي هر مترمربع بنا با سهم 15. 7 درصد بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قيمتي 25 تا 30 و 15 تا 20 ميليون تومان با 14. 3 و 13. 7 درصد سهم در رتبه بعدي قرار دارد. علاوه بر اين، بررسي شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري در فروردين امسال نشان دهنده رشدي معادل 45. 6 و 50. 1 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.
مسکن به کالاي سرمايهاي تبديل شده است
در رابطه با وضعيت بازار مسکن سيد رضا قهاري، کارشناس مسکن ميگويد: مشخص است که وجود نقدينگي بالا روي هر کالايي تاثير ميگذارد و آثار تورمي ايجاد ميکند؛ از کالاهاي مصرفي گرفته تا کالاهاي سرمايهاي يا حتي تجملاتي. بستگي دارد پول به کدام بخش برود. وقتي در يک بخش لبريز ميشود به بخش ديگر سرايت ميکند. وي افزود: مسکن هميشه ظرفيت پذيرش نقدينگي مازاد را دارد. در سال جاري هم به نظر ميرسد رکود توام با رشد قيمت داشته باشيم. يعني در عين حال که معاملات کساد خواهد بود، قيمتها مقداري بالا ميرود. اين کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش توان خريداران مصرفي گفت: در بخش مسکن پول وجود دارد ولي دست اقشار مصرفي و کساني که نياز به خانه دارند نيست. بنابراين به سمت کالايي شدن ميرود. البته بخش سرمايهاي هم به اشباع رسيده و ظرفيت آن تکميل شده و شايد به اندازه دو سال گذشته دچار رشد نشود اما مقداري تورم را خواهد داشت.
آيا روينهضت ملي مسکن ميتوان حساب کرد؟
قهاري با بيان اينکه بخش ساخت و ساز کماکان در رکود خواهد بود تاکيد کرد: نميتوان روي طرح نهضت ملي مسکن حساب کرد. از ابتدا هم لزومي نداشت که دولت شعار ساخت ساليانه يک ميليون واحد مسکوني را بدهد. اين وعده به ايجاد تعهد منجر ميشود و مطالبه عمومي ايجاد ميکند که اثرات اجتماعي به دنبال دارد. وي خاطرنشان کرد: مسکن مهر هم مانند طرح نهضت ملي مسکن بود که چند دولت را بدهکار کرد و هنوز بعد از 15 سال کاملا به تمام نرسيده است. اگر دولت برنامهاي دارد نبايد زمان کوتاه براي آن تعيين کند؛ دولت اگر قرار است کاري در پروژه نهضت ملي مسکن انجام دهد بايد ابتدا اعتمادسازي کند. يعني واحدهايي را بسازد و تحويل دهد تا به تدريج مردم دلگرم شوند و استقبال کنند.
دولت رشد نقدينگي را مهار کند
اين کارشناس بازار مسکن با بيان اينکه ساخت و ساز همواره در اختيار بخش خصوصي بوده است، گفت: بهرغم رشد قيمت نهادههاي ساختماني، به نظر ميرسد در سال 1401 به تدريج بخش خصوصي فعال ميشود و ساخت و ساز تا حدودي افزايش يابد. اينکه وضع اقتصادي در کوتاه مدت درست ميشود يا قيمت خانه پايين ميآيد مقداري دور از واقعيت است. سابقه نداشته که قيمت کالاها در ميان مدت يا بلندمدت کاهش پيدا کند. مسکن هم از اين قاعده مستثني نيست. فقط ميتوان جلوي رشد قيمت را گرفت. اگر دولت ميخواهد مانع افزايش قيمتها شود بايد رشد نقدينگي را مهار کند و تورم را به حداقل برساند. وي اظهار کرد: طبيعتا هرکس تلاش ميکند سهم بيشتري از پول داشته باشد و اين باعث رقابت در خريد ميشود. اگر کالاي مدنظر با کمبود عرضه مواجه باشد قيمتش بالا ميرود. در بخش مسکن اين وضعيت وجود دارد که عرضه به اندازه تقاضا نيست و در سالهاي گذشته مرتبا قيمت آن افزايش يافته است. تورم عمومي هم وضعيت آن را تشديد کرده است.
