بافت‌های فرسوده مغفول مانده در منابع مالی

موضوعی که به گفته کارشناسان علاوه بر چالش‌هایی که در خصوص روش‌های اصلاح و یا تغییر این بافت‌ها وجود دارد به‌واسطه حضور جمعیت ساکن در این مناطق و نیازهایی که در زمینه تامین سکونت موقت و رفع مشکلات ملکی وجود دارد عملا هزینه بالایی را به‌دنبال داشته که صرفه اقتصادی را در این مناطق تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و نمی‌توان به ورود و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بافت فرسوده امیدوار بوده از سوی دیگر به اعتقاد کارشناسان اگرچه این مناطق از حداقل زیرساخت‌های شهری بهره می‌گیرند اما هزینه‌های مازاد تامین منابع را به مهمترین چالش دولت‌ها تبدیل کرده و در نتیجه منافع ملی تحت‌الشعاع تامین منابع مالی قرار گرفته به همین جهت ساخت مسکن در مناطق و شهرهای جدید به اولویت نخست سیاست‌های مسکنی دولت‌ها مبدل شده است.

61 هزار هکتار بافت فرسوده

رستم قاسمی‌ وزیر راه و شهرسازی درباره استفاده از بافت‌های فرسوده برای ساخت مسکن، می‌گوید: بافت فرسوده یکی از معضلات جدی کشور است، براساس آمارها ۶۱ هزار هکتار از اراضی شهری کشور بافت فرسوده است و حدود ۱۲ میلیون نفر در این مناطق زندگی می‌کنند. وی با بیان اینکه در موضوع جهش تولید مسکن توجه بیشتری به بافت‌های فرسوده شده است، افزود: استفاده از این ظرفیت در دستورکار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد بنابراین مقرر شده برای به‌کارگیری این پتانسیل در تهران کمیته‌ای مشترک با شهرداری تشکیل شود. همچنین برای برخی شهرستان‌ها مانند زاهدان و چابهار نیز این موضوع آغاز شده است. در این رابطه بررسی‌ها نشان می‌دهد 2هزار و 700محله در 543 شهر در فهرست بافت‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارند و این مناطق با مساحت 141هزار هکتاری، 18درصد از کل مساحت شهری را در بر می‌گیرند. طبق آمارهای رسمی، هم ‌اکنون 19میلیون نفر معادل 30درصد جمعیت شهرنشین ایران در بافت‌های فرسوده شهری زندگی می‌کنند. با توجه به سهم بالای این مناطق در زندگی شهری و مطابق با برنامه پنجم توسعه در سال 93 بازآفرینی بافت فرسوده از سوی هیات وزیران در دولت یازدهم تصویب شد اما این سند که از نقاط قوت آن توسعه درونی و توانمندسازی بافت‌‌ها و با رفع ایرادات طرح‌‌های قبلی مانند طرح کلید به کلید که صرفا بر ساخت‌وساز تمرکز داشت بود، به‌دلایل مختلف اجرا نشد تا سال 1396 که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، مامور شد براساس تکالیف برنامه ششم توسعه، تدوین سند ملی بازآفرینی پایدار شهری در افق 1400 را عهده‌‌دار شود و نسخه اجرایی و نقشه عملیاتی بازآفرینی بافت‌‌های فرسوده و نا کارآمد شهری را به تفکیک نحوه تامین منابع مالی و وظایف و تکالیف دستگاه‌‌های مختلف تدوین کند. اهمیت اجرای این سند ملی به‌قدری بود که با تغییر اساسنامه شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری، نام این شرکت نیز به «شرکت بازآفرینی شهری ایران» تغییر کرد. در برنامه ششم توسعه مقرر شده است نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی، مقاوم‌‌سازی و بازآفرینی هزار و 350 محله از بافت‌های ناکار آمد میانی، تاریخی و سکونت گاه‌‌های غیررسمی ‌کشور اقدام شود تا در دوره پنج‌ ساله تا پایان برنامه ششم، نیمی ‌از کل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اصلاح شوند؛ اما با وجود این تکلیف قانونی و با وجود تدوین سند مترقی و کارشناسی بازآفرینی شهری نیز و همه نقاط قوتی که برای ارتقای سطح شهرسازی و زندگی در بافت‌های هدف داشت، در گیرودار تغییر سیاست‌‌های مسکنی دولت دوازدهم و تمرکز بر ساخت مسکن ملی، از اجرا باز ماند و عملا در رسید سندملی بازآفرینی شهری (یعنی امسال) بخش عمده بافت‌‌های مساله ‌دار بدون تغییر باقی ماند.

تلفیق جهش تولید با بافت‌ فرسوده

حال دولت سیزدهم نوسازی واحدهای مسکونی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی ‌در برنامه‌ها خود قرار داده و فارغ از رویکرد جدید وزیر راه‌وشهرسازی برای استفاده از ظرفیت‌های بافت فروسده در تحقق جهش تولید مسکن دولت تسهیلات 50 میلیون تومانی با نرخ سود 9 درصد را در قالب طرح اقدام ملی مسکن آغاز کرده که میزآن ان تاکنون بالغ بر 40 هزار فقره اعلام شده و رستم قاسمی‌ تلاش می‌کند تا سقف آن را به بیش از 150 هزار فقره تسهیلات برساند. البته وزارت راه و شهرسازی گویا مشوق‌هایی را نیز برای مالکانی که اقدام به نوسازی کنند در نظر گرفته، همچون معافیت‌های مالیاتی و کاهش هزینه‌های غیرساختمانی را در نظر گرفته است، البته در خصوص این رویکرد وزارت راه و شهرسازی تجربه نشان داده پرداخت تسهیلات به مالکان بدون آنکه اصلاح ساختار از قواعد و برنامه‌های خاص فنی و شهرسازی تبعیت کند و همچنین فقدان نظارت کامل هموتاره نتایج دلخواه را در پی نداشته و غالب این مالکان تسهیلات فوق را در مصارفی غیر از نوسازی به کار می‌گیرند ضمن آنکه در شهری مثل تهران که قیمت متوسط ساخت مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن بیش از 5 میلیون تومان در هر متر مربع است این حجم از تسهیلات شاید کفاف ساخت 10 متر مربع از یک واحد فرسوده را شامل می‌شود بنابراین تزریق تسهیلات اینچنینی عملا نمی‌تواند معضل بافت‌های فروسده را مرتفع کند از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهر تهران 12 هزار هکتار بافت ناپایدار و 4 هزار و 560 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که از نظر مساحت 11.7 درصد کل بافت‌‌های فرسوده، ناکار آمد و حاشیه‌ شهری کشور را شامل می‌شود که احیای آن می‌تواند بخش قابل‌ملاحظه‌ای وعده مسکنی دولت را محقق کند. شاید به همین دلیل بوده که علیرضا زاکانی شهردار تهران معتقد است: این بافت‌ها ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت مسکن در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن محسوب می‌شوند تهران با توجه به امکاناتش، ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت واحد‌های مسکونی در قالب قانون جهش تولید مسکن دارد و 12هزار هکتار بافت نا پایدار پایتخت می‌تواند براساس قانون جهش تولید مسکن برای ساخت واحد‌های مسکونی مورد استفاده قرار بگیرد. وی در ادامه گفت: با این کار از یک‌‌سو شهر تهران از وجود بافت ناپایدار خلاص می‌شود و از طرفی با تولید مسکن در متن شهر، گام بسیار بزرگی در مسیر رونق بازار و کاهش قیمت مسکن برداشته خواهد شد. بنابراین انتظار می‌رود با حمایت دولت و مجلس برای نوسازی بافت شهری با الگوی و معماری ایرانی- اسلامی‌ گام‌‌های مؤثری در تهران برداشته شود و راه برای ساخت انبوه مسکن استیجاری برای تنظیم بازار و کمک به خانوارهای کم‌ درآمد و محروم نیز هموار شود. زاکانی در این خصوص از برگزاری جلسه با کمیسیون عمران مجلس خبر داده که مقرر شده چهار چوب‌‌های طرح ساخت واحدهای مسکونی در تهران مشخص و به این کمیسیون ارائه شود همچنین در جلسه با رستم قاسمی‌ نیز در خصوص تعیین تا سهم شهر تهران از یک ‌میلیون واحد مسکونی قانون جهش تولید مسکن صحبت شده تا بر این اساس، استفاده از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن برای حل معضل بافت‌‌های فرسوده و ناکار آمد پایتخت و ساماندهی بازار مسکن شهر تهران استفاده شود.

ملاک دولت ساختمان‌محور باشد

اما آنچه باعث شده تا خلال بیش از دو دهه و تاکید 5 دولت بر نوسازی بافت‌های فرسوده اصلاح این بافت‌ها همچنان بلاتکلیف باقی بماند موضوعی است که کارشناسان مهمترین دلیل آن را مشکلات بودجه‌ای عنوان می‌کنند. در این رابطه مهدی سلطان‌محمدی کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با «آرمان‌ملی» در خصوص اینکه به‌رغم تاکید دولت‌ها چرا نوسازی بافت‌های فرسوده صورت نگرفته است؛ می‌گوید: در بافت فرسوده دولت با افراد و خانواده‌هایی مواجه است که در این مناطق زندگی می‌کنند و نمی‌تواند به‌سادگی ساختار حاکم بر این مناطق را تغییر دهد. وی در ادامه افزود: برای نوسازی و اصلاح بافت‌های فرسوده نظریه‌های مختلفی وجود دارد به‌گونه‌ای که در برخی از طرح‌ها تغییر ساختار کلی مطرح است و در برخی از نظریه‌ها اصلاح واحدها و بافت‌های فرسوده مورد توجه قرار گرفته است اما آنچه در این بین مشخص است سیاستگذاران بازه زمانی 5 تا ده ساله را برای اصلاح بافت‌های فرسوده در نظر گرفته‌اند که به‌دلایل عمدتا مالی محقق نشده بنابراین سیاستگذار اگرچه به تغییر این ساختار تاکید دارد اما اقدام قابل قبولی در پیچ‌وتاپ بروکراسی اداری و تغییر دولت‌ها رخ نداده است. وی در خصوص استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی گفت: به لحاظ اقتصادی بافت‌های فرسوده هزینه‌های مازادی را به سازنده تحمیل می‌کند به عنوان مثال سازنده موظف است وضعیت اسکان مالکان را تا زمان تحویل واحد برعهده بگیرد همچنین امکان ارائه تراکم بالا نیر به‌دلیل محدودیت‌های شهری وجود ندارد تا از این طریق بخشی از هزینه‌های مازاد جبران شود بنابراین طبیعی است که بخش خصوصی با این وضعیت چندان تمایلی برای ورود نداشته باشد. این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: متاسفانه دولت‌ها تعدادی از محلات و مناطق فرسوده را در شهرها انتخاب و به‌ عنوان محلات هدف مشخص کرده و تمرکز خود را روی ان محلات می‌گذارند و به همین دلیل است که نمی‌توانند به نتیجه روشن و مشخصی دست پیدا کنند. این در حالیست که اگر دولت به‌‌جای محله‌محور ساختمان‌محوری را ملاک عمل قرار دهد، تک‌تک ساختمان‌های فرسوده مورد توجه قرار می‌گیرند. همچنین یکی دیگر از راهکار‌ها افزایش مبلغ وام و دوره باز پرداخت 20 ساله برای احیای بافت‌‌های فرسوده است. ضمن آنکه اساسا طرح و استاندارد خاصی در این زمینه تعریف نشده این در حالی است که در این مناطق زیرساخت‌ها لازم برای سکونت از قبل وجود داشته و در صورت برنامه‌ریزی و تخصیص برخی مشوق‌ها می‌تواند محقق شود.