عرضه مسکن در بورس و شفافیت معاملات

در حال حاضر بخش مسکن ما چند ایراد اساسی دارد که یکی از بزرگ‌ترین آنها نداشتن شفافیت در نظام تعیین قیمت است. یعنی وقتی وارد بنگاهی برای خریداری ملک می‌شوید، ممکن است بگویند این ملک متری ۳۰ میلیون تومان قیمت دارد، اما شما نمی‌توانید این قیمت را راستی‌آزمایی کنید که آیا در آن محله فروشنده دیگری هست که مثلا با متری ۲۸ میلیون تومان فروشنده باشد یا حتی ارزان‌تر. حال سوال این است که از کجا این قیمت‌ها تعیین می‌شود؟ مساله اساسی این است که در حال حاضر ما نظام تعیین قیمت نداریم و یکی از دلایل آشفتگی بازار مسکن نیز همین عدم‌شفافیت در نظام تعیین قیمت است. در این رابطه چون قیمت‌ها مشخص نیست عملاً نمی‌توانید خرید بهینه‌ای داشته باشید و منتظر اصلاح قیمت‌ها باشید. به عنوان مثال اگر امروز سکه ۱۶ میلیون تومان و آپارتمان متری ۳۰ میلیون تومان است، وقتی سکه به ۱۰ میلیون تومان می‌رسد آپارتمان با همان قیمت عرضه می‌شود. به همین دلیل چون نظام شفاف نیست عملاً نمی‌توانید قیمت‌ها را رصد کنید. این مساله سبب می‌شود سرمایه‌گذار‌ها نتوانند به این بازار وارد شوند، چراکه شما نمی‌دانید نسبت قیمت به بازدهی سرمایه کجاست که در آن محل سرمایه‌گذاری کنید، به همین دلیل در بعضی از مناطق که تقاضا زیاد است، سرمایه وجود ندارد، اما در برخی مناطق که تقاضای زیادی ندارد سرمایه وجود دارد و ساخت‌و‌ساز‌ انجام می‌شود ولی خریداری نیست. پس وقتی مسکن وارد بورس شود، به‌ویژه اینکه قرار بود بورس مستقلی برای مسکن راه‌اندازی شود، نظام قیمت‌گذاری شفاف می‌شود. دومین ایرادی که به بازار مسکن وارد است، کمبود سرمایه است. با توجه به افزایش قیمت مصالح و هزینه‌هایی که وجود دارد، ساخت یک ملک معمولی حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیارد تومان و در مورد برج‌ها چند هزار میلیارد تومان هزینه دارد و دیگر نظام تک‌سازنده‌های کوچک نمی‌تواند ادامه یابد. در این راستا باید بازار بزرگی داشته باشیم که مشارکت‌های عمومی، ابزارهای پیشرفت مالی مثل رهنی، مسکن، صندوق‌های مسکن، صندوق اجاره‌داری و املاک و مستغلاتی که الان بورس به دنبال آن است، در آن تجمیع شود، تا هم سازنده و هم خریدار بتوانند از آن استفاده کنند. به همین دلیل بازار مسکن می‌تواند به این مساله کمک کند. این اتفاق در جاهای دیگر دنیا هم رخ داده است؛ یعنی هم نظام‌های مختلف مبتنی‌بر املاک و مستغلات و هم ابزارهای مختلفی دارند که به عنوان مثال بخشی از مبادلات بازارهای جهانی از طریق اوراق رهنی انجام می‌شود. بازار ساخت‌و‌ساز را هم می‌توانیم با مشخصاتی که داریم مرتب کنیم، به‌ویژه اینکه ثبت معاملات را از آن طریق صورت بدهیم که اگر معامله‌ای انجام شد در سامانه معاملات بورس مسکن ثبت شده باشد. در این حالت می‌توان قیمت‌های مختلف را دید و حتی پیشنهاد داد. وقتی تمام تقاضاهای خرید و فروش را در این سامانه وارد کنیم بازار کم‌کم شکل می‌گیرد و حداقل قیمت‌ها واقعی می‌شود. بخشی از مشکلات این است که بین هزینه ساخت و فروش تناسبی وجود ندارد و همین مساله فشار زیادی وارد می‌کند. از آن طرف وقتی درآمدها شفاف شود دولت می‌تواند حقوق خود را دریافت کند.