بازار مسکن خالی از تقاضا

به گفته کارشناسان؛ فضای کسب ‌وکار در این بخش به حدی پرریسک ارزیابی می‌شود که تنها آن دسته از فعالان قدیمی در عرصه باقی مانده‌اند که یا تعهدات قبلی برای پروژه‌ها دارند، یا از پیش صاحب زمین بوده‌اند، یا به منابع مالی عظیمی متکی هستند که بتوانند طوفان کنونی را تاب بیاورند. به اعتقاد برخی از صاحب‌نظران، چنانچه تغییری جدی در این زمینه رخ ندهد، احتمالاً سازنده‌های فصلی و کوچک، که زمانی سهمی در بازار داشتند، عملاً از دور رقابت خارج خواهند شد.

زنگ خطر تولید

به گزارش «آرمان ملی»، بررسی‌های میدانی از سازندگان از کاهش شدید فعالیت‌های اجرایی در ماه‌های اخیر حکایت می‌کند و به اعتقاد کارشناسان چنانچه این وضعیت نابسامان تداوم یابد می‌تواند به خروج حداقل نیمی از فعالان حاضر در بازار ساخت ‌وساز منجر شود، هرچند در حال حاضر نیز نشانه‌های این فرار سرمایه و تخصص از صنعت ساختمان آشکار شده است؛ و بر اساس گزارش‌های موجود، برخی سازندگان به صنایعی با ثبات نسبی بیشتر، مانند پتروشیمی مهاجرت کرده‌اند و برخی نیز که توانایی ادامه چرخه تولید را از دست داده‌اند، به سمت مدیریت و اجراداری واحدهای ساخته‌ شده قبلی روی آورده‌اند تا شاید راهی برای بقا بیابند. بر اساس این گزارش؛ از جمله شاخص‌های هشداردهنده این رکود، وضعیت کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی است. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند؛ فعالان این حوزه، سطح انبارهای محصولات ساختمانی به اندازه سه سال مصرف کشور انباشته شده که خود بیانگر کاهش شدید تقاضا در بخش زیربنایی اقتصاد است و قطعاً زنگ خطری برای کل زنجیره تولید مرتبط با ساختمان به شمار می‌آید. از این رو سازندگان نیز به منظور حفظ و بقای خود در این شرایط دشوار و به امید حفظ نقدینگی، به فروش آپارتمان در حال ساخت با قیمت‌های مبتنی بر هزینه مصالح روی آورده‌اند. با این وجود، حتی این راه حل نیز به بن‌بست خورده است، چرا که در انتهای این زنجیره، خریدار نهایی وجود ندارد و فقدان تقاضای مؤثر در بازار مسکن، به معنای مسدود بودن خروجی تمامی راهکارها مقطعی است، اما به باور همگان مشکل اصلی، همان فقدان نقدینگی نزد مردم و بی‌اعتمادی به آینده بازار است و حتی اگر تمایلی به سرمایه‌گذاری باشد بیشتر در بازارهای زود نقدشونده چون طلا، دلار و... انجام می‌شود.

افزایش هزینه‌های ساخت و ساز

اما تحلیلگران یکی از دیگر دلایل رکود و کاهش انگیزه ساخت و ساز را افزایش هزینه‌های ساخت به شکل غیرقابل کنترلی می‌دانند و معتقدند؛ به عنوان مثال در تهران، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی از مرز سی میلیون تومان گذشته است که این رقم سرسام‌آور، در تقابلی مستقیم با قدرت خرید جامعه قرار دارد و امکان عرضه مسکن با قیمت منطقی را از بین برده است. به عبارتی، سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان دیگر یک فعالیت اقتصادی تلقی نمی‌شود و بر اساس آمار و ارقام نرخ خرید و فروش مسکن به دلایل مختلف هر روز بیش از پیش کاهش می‌یابد، این در حالی است که میزان تقاضا برای اجاره یا سکونت، به ویژه در کلانشهرهایی چون تهران، کمتر نمی‌شود و این پارادوکس خود عاملی برای تشدید معضلات دراین بازار شده است. بر اساس تحلیل اعداد و ارقام موجود در این زمینه، تناقض دردناکی آشکار می‌شود که به موجب آن، در شرایطی که حاشیه سود تولید در بهترین حالت زیر سی درصد برآورد می‌شود، نرخ سود تأمین اعتبار از بازارهای غیربانکی بین چهل و پنج تا شصت و هشت درصد در نوسان است، این اختلاف آماری فاحش، هرگونه توجیه اقتصادی برای شروع پروژه‌های جدید را از بین می‌برد.

رکود با وجود کاهش قیمت

در نتیجه این رویکردها در بخش مسکن، آشفتگی‌های بارزی نیز در بازار معاملات املاک به چشم می‌خورد که به گفته سازندگان، باعث شده تا قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال کاهشی محسوس داشته باشد تا شاید خریداری از این بین پیدا شود و بتوان شاهد بازگشت سرمایه بود، اما برخی فعالان در این حوزه، این کاهش قیمت را را بین ده تا پانزده درصد عنوان می‌کنند و عده‌ای دیگر رقم بیشتری را گزارش می‌دهند، تا جایی که حتی مواردی از فروش با قیمت‌های معادل سال گذشته نیز به چشم می‌خورد که نشان از فشار شدید فروشندگان برای خروج از بازار دارد. صاحبنظران دلیل اصلی این بحران را در مرحله نخست ناشی از تورم در بخش تولید و هزینه‌های ساخت‌وسازمی دانند که بسیار بالاتر از تورم ثبت‌ شده در بازار مسکن است که در نهایت به بلعیده شدن سود سازندگان در این بین می‌شود. از طرفی، امکان انتقال این تورم به قیمت فروش وجود ندارد، زیرا خریداری با چنین قدرت مالی در بازار حاضر نیست، این در حالی است که زمین به عنوان عامل اولیه تولید، با قیمت‌های فعلی برای سازندگان جذابیت خرید ندارد و در نهایت، از جنبه تأمین مالی، سود تسهیلات ساخت نیز از حاشیه سود تولید بیشتر شده و فاقد هرگونه صرفه اقتصادی است. همچنین، زمان مورد نیاز برای اتمام یک پروژه ساختمانی به دلیل مشکلات اداری و مالی، به طور حداقلی به سه تا پنج سال افزایش یافته که خود بر ریسک سرمایه‌گذاری می‌افزاید و به این ترتیب شرایط به گونه‌ای شده است که نقدینگی در اختیار سازندگان به شدت کاهش یافته و آنان را در تأمین هزینه‌های جاری نیز با مشکل مواجه کرده است. به باور تحلیلگران، این مجموعه عوامل، صنعت ساختمان را که همواره به عنوان موتور محرک اقتصاد ایران شناخته می‌شد، به ورطه رکودی عمیق کشانده است که به خروج سرمایه و نیروی انسانی از این بخش می‌انجامد و نه تنها چشم‌انداز بهبود بازار مسکن را تیره می‌کند، بلکه می‌تواند تأثیرات منفی گسترده‌ای بر سایر بخش‌های وابسته اقتصاد ملی داشته باشد. قطعاً راه خروج از این بحران، عزمی جدی و اراده‌ای فرابخشی برای ایجاد ثبات کلان اقتصادی، بازنگری در سیاست‌های تأمین مالی و تسهیل مقررات است تا شاید بتوان بار دیگر اعتماد از دست رفته را به بزرگترین بخش سرمایه‌گذاری کشور بازگرداند.

حضور بخش خصوصی

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان درباره آخرین برآوردها از هزینه ساخت مسکن گفت: هزینه ساخت و ساز در تهران بدون لحاظ قیمت زمین حدود ۳۰ میلیون تومان است که ۲۵ میلیون بابت ساخت و ۵ میلیون بابت دستگاه‌های خدمات‌رسان هزینه می‌شود. وی با انتقاد از فرآیند اجرای طرح نهضت ملی مسکن تاکید کرد: بعد از سه سال آمارها نشان داد رویه مسکن دولتی آنطور که باید به خانه دار شدن مردم منجر نشد و عدد ۲.۶ میلیون مسکن صرفا روی کاغذ باقی ماند. دولت چهاردهم که روی کار آمد اولین اقدام مثبتی که انجام داد این بود که فعالیت خود را بدون ایجاد تعهد غیرواقعی شکل داد و مشخص شد در سه سال گذشته حدود ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن واریز وجه داشتند و بانک‌ها به کمتر از نصف این تعداد وام پرداخت کرده بودند. در بعضی استان‌ها هم اگر توفیقاتی حاصل شد بخش خصوصی واقعی فعالیت کرده بود. دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه در طرح مسکن ملی باید از ظرفیتهای بخش خصوصی استفاده شود گفت: بخش خصوصی متعهد است و نسبت به تعهدی که داده حتما عملی می‌کند. بخش خصوصی علاوه بر اینکه ساختار فنی مشخص دارد دارای سرمایه هم هست. سرمایه‌های بخش خصوصی را نباید صرفا از جنبه مالی دید بلکه از جنبه‌های مختلف فنی و تخصصی می‌تواند هزینه‌ها را برای دولت کنترل کند. این در حالی است که دولتها از ابتدای طرح مسکن مهر، متقاضیان را در تنگنا قرار دادند. مسکنی که قرار بود دو ساله ساخته شود بعضا بیش از ۱۰ سال طول کشیده و دیگر حلاوت و شیرینی برای مردم ندارد.

سهم مسکن در اقتصاد کلان

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران نیز با اشاره به تاثیر ریسک‌های سیستماتیک بر بازار مسکن بیان کرد: وضعیت مذاکرات بین‌المللی در ابهام قرار دارد، بنابراین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز کاهش یافته است. پروژه‌هایی که قبلاً در حال سرمایه‌گذاری بودند باید ادامه یابند، اما مشکلات نقدینگی و بلاتکلیفی وجود دارد. به همین دلیل، شرایط بازار مسکن در این مدت بسیار پیچیده است. محتشم با اشاره به رکود بازار مسکن در دو سال گذشته افزود: کاهش شدید خرید و فروش در بازار ملک به عدم تقاضای موثر مربوط می‌شود. قبل از جنگ نیز سرمایه‌گذاران محتاطانه وارد این عرصه می‌شدند. معاملات چندانی صورت نمی‌گرفت اما فروشندگان نیز تمایلی به کاهش قیمت نداشتند. با پایان جنگ و اعلام آتش‌بس، هنوز هم تردیدهایی برای ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن وجود دارد که به تدریج باید احساس امنیت برای سرمایه‌گذاران ایجاد شود. وی بیان کرد: در شمال تهران، تقاضای سرمایه‌گذاری برای مسکن وجود دارد و آنها به دلیل عدم تمایل به خطر انداختن دارایی‌های خود ترجیح می‌دهند که سرمایه‌شان را از این بخش خارج کنند. در چنین شرایطی اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی فروشندگان حاضرند تخفیف بدهند، اما متقاضیان بسیار کم هستند. ین کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا فکر می‌کنید قیمت‌ها در شمال تهران بعد از جنگ ۱۲ روزه و تعامل ما با دنیا، با اشاره به وضعیت سیاسی و اقتصادی ما اظهار کرد در چنین شرایطی، اگر تحریم‌ها کاهش یابد و تحریم‌های جدیدی وضع نشود، می‌تواند به اقتصاد ما کمک کند و به رونق تولید و عرضه مسکن منجر شود. به گفته محتشم بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی ما به مسکن وابسته‌اند و تحت تاثیر تنش‌ها قرار خواهند گرفت. در حال حاضر، شرایط اقتصاد کلان تحت تأثیر وقایع اخیر قرار گرفته است.