جاده پر پیچوخم معاملات مسکن در سال 99
آمارهاي ديماه در حالي از رشد تقاضا در ماه گذشته خبر ميدهند که پيش از اين، نايبرئيس اتحاديه مشاوران املاک در گفتوگو با «آرمانملي» تطابق آمارهاي پيشين (فصل پاييز) با واقعيتهاي ملموس در بحث افزايش تقاضا و معامله در بازار مسکن را زير سوال برده بود. حسام عقبايي در اين باره گفته بود: افزايش تقاضا زماني محقق ميشود که قيمت مسکن متناسب با نقدينگي مردم باشد؛ حال آنکه نقدينگي که اکنون در دست سمت تقاضاست، بهدليل کاهش قدرت خريد و رشد نامتعارف قيمتها به شدت تضعيف شده است. لذا قيمتها بايد بيشتر شکسته شود و به قيمت حقيقي خود نزديکتر شود. با اين حال آمارها مجددا از افزايش معاملات از يکسو و افزايش قيمتها از سوي ديگر خبر ميدهند و مشخص نيست که اين اعلام تا چه ميزان بر اساس واقعيتهاي بازار مسکن و معاملات ثبتشده است. برخي تحليل ميکنند که در پي افزايش انتظارات تورمي پس از افزايش قيمت بنزين در پايان آبانماه، به تدريج برخي از مالکان، واحدهاي مسکوني خود را تا دوميليون تومان در هر متر مربع، گرانتر فايل کردهاند. برخي ديگر نيز، خريد و فروشهاي پيش از عيد را در افزايش تقاضا و به تبع آن، رشد مجدد قيمت مسکن اثرگذار ميدانند. با اين حال، اين روند رو به رشد، نگراني از بروز مجدد رکود تورمي در سال 99 را در ميان بازيگران اصلي بازار مسکن افزايش داده است.
خطر بازگشت رکود تورمي به بازار مسکن
در حالي که بر اساس آخرين اعلام مرکز آمار ايران، تورم کشور حدود 38درصد تخمين زده شده و احتمال آن ميرود که در سال آينده نيز بهطور متوسط با تورمي در همين محدوده مواجه باشيم، گفته ميشود که قرار است دستمزدها در سال 99، تنها 15درصد رشد داشته باشند. در همين حال، کارشناسان بر اين باورند که افزايش قيمت مسکن نيز در سال آينده، مطابق با نرخ تورم خواهد بود. در اين صورت، ميتوان پيشبيني کرد که قيمت واحدهاي مسکوني در سال آينده همچنان حدود 25درصد بيش از حقوق و دستمزد، افزايش پيدا کرده و فاصله خود با جيب خانوارها را حفظ کند! در اين صورت ميتوان پيشبيني کرد که در سال آينده، همچنان تقاضاهاي مصرفي در حداقل ممکن باشند و اين تقاضاهاي سرمايهگذاري و سفتهبازانه باشد که بازار مسکن را هدايت خواهد کرد. در نتيجه ممکن است مالکان بزرگ و عمده اقدام به قيمتسازي کرده و رکود تورمي را در بازار رقم بزنند. پيش از اين بهدليل کاهش قيمتها در بازار مسکن و يا دستکم کند شدن شتاب رشد قيمتها، عمليات سفتهبازانه در اين بازار متوقف شده بود. اما اکنون با رشد قيمتها بهصورت محسوس، بيم آن ميرود که در سال آينده، مجددا اين بازار گرفتار معاملات سفتهبازانه شود. گفته ميشود در حال حاضر حدود 77درصد معاملات مسکن از نوع سرمايهگذاريست و تنها 23درصد از آنها نوع مصرفي که البته بخش قابل توجهي از اين افراد از اين گروه نيز اقدام به تبديل به احسن واحدهاي خود ميکنند.
رونق احتمالي بازار مسکن در سال 99
در همين حال که برخي از خطر بروز رکود تورمي در بازار مسکن سال 99 سخن ميگويند، برخي کارشناسان نيز، شرايط بازار در سال آينده را عادي و طبيعي توصيف ميکنند و امکان ايجاد رونق در معاملات را دور از ذهن نميدانند. آنها بر اين باورند که رشد منطقي قيمت مسکن در کنار عواملي نظير افزايش درآمدها در سال آينده، امکان کاهش تورم و در نتيجه افزايش قدرت خريد خانوارها، همچنين نزديک شدن به فصول سنتي خريد و فروش و جابهجايي، امکان آن وجود دارد که بازار مسکن روزهاي خوشي را پيش رو داشته باشد. با اين حال، تمامي اين شرايط بستگي به ثبات اقتصادي و سياسي در سال آينده دارد تا ريسک معاملات را به طرز محسوسي کاهش دهد و سمت تقاضا را از ورود به اين بازار منصرف نکند. در همين حال، افزايش نرخ تسهيلات خريد مسکن ميتواند متقاضيان واقعي را بهويژه در شهرستانهاي استان تهران و شهرستانها براي ورود به بازار مسکن و رفع نياز مصرفي، متقاعد کند، اما با توجه به افزايش تقريبي 130درصدي قيمت مسکن از سال 97 به اين سو (به گفته نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک و آمار رسمي بانک مرکزي و اداره آمار) تسهيلات کنوني مسکن با وجود رشد نيز، تاثير چنداني بر معاملات شهر تهران نميگذارد. در اين صورت تنها ميتوان اميد داشت که بار رونق بازار مسکن در سال آينده را مناطقي ديگر غيراز شهر تهران به دوش بکشد.
مسکن ملي در بازار اثرگذار نيست
در همين حال، ورود مسکن ملي به بازار معاملات نيز برخي اميدها را براي شکستهشدن قيمتها و ايجاد رونق در عرصه خريد و فروش مسکن افزايش داده بود. اين در حالي است که کارشناسان اذعان دارند از آنجا که واحدهاي اين طرح در طول سه سال آينده و به تدريج وارد بازار خواهند شد، از همين رو نميتوان به اين طرح بهعنوان نجاتدهنده بازار مسکن از گرداب رکود نگاه کرد. از سوي ديگر، اين طرح تنها قرار است 400هزار واحد مسکوني از نياز سالانه يک تا يک و نيمميليوني بازار مسکن ايران را پوشش دهد که آن هم بهصورت پراکنده در مناطق مختلف کشور اجرا خواهد شد. به همين جهت نميتوان چندان اميدي براي اثرگذاري طرح ملي اقدام مسکن در بازار معاملات و تحرکبخشي به سمت عرضه و تقاضا داشت. از ديگر سو، نگراني از سرنوشت اين طرح و خطر دچار شدن آن به عاقبت مسکن مهر نيز بهعنوان نکته ديگري که آثار مسکن ملي بر بازار را تضعيف خواهد کرد برآورد ميشود. اکنون پس از گذشت سالها از آغاز پروژه مسکن مهر، همچنان بسياري از واحدها و پروژههاي تعريفشده در اين طرح در بلاتکليفي به سر ميبرند. مشکلات قانوني در بحث مالکيت، عدم فراهمشدن زيرساختهاي مناسب، مکانيابيهاي غلط و مشکلات ديگر، چشم برخي از متقاضيان واقعي بازار را براي ورود به عرصه مسکن ملي ترسانده است، چراکه در طول اجراي پروژه مسکن مهر در سالهاي گذشته، داراييهاي اندک بسياري از خانوارهاي دهکهاي پايين، مسکوت ماند و دست آخر نيز بهدليل وجود مشکلات قانوني بر سر راه اتمام پروژهها، خانهاي دست آنها را نگرفت. اکنون نيز اگرچه مسکن ملي از بسياري از عيوب مسکن مهر عاريست اما همچنان نگراني از سرانجام آن در ميان مردم وجود دارد.
