عرضهکنندگان مسکن منتظر افزایش قیمت نباشند
آرمان ملي- امير داداشي: بازار مسکن پس از پشتسر گذاشتن فصلي پررونق در تعداد معاملات، زمستان امسال را پرابهام آغاز کرد و روند صعودي معاملات از ابتداي دي ماه پرنوسان شد. گفتههاي مشاوران املاک نيز حاکي از آن است که در فصل جاري فايلهاي عرضه کاهش پيدا کرده و فروشندگان براي عرضه ملک خود احتياط بيشتري به خرج ميدهند. مشخصا در زمان کمبود توليد، طبيعي است صاحبان املاک رفتار محافظهکارانهاي نشان دهند؛ چراکه آنها در قبال خانهاي که ميفروشند بايد براي خانواده خود نيز سرپناهي پيدا کنند. از سوي ديگر به نظر ميرسد دلالان بار ديگر آيندهاي مبهم را نسبت به قيمتها به وجود آوردهاند و احتمال افزايش نرخها را در بازار جا انداختهاند. اين در حالي است که در دو سال اخير قيمت مسکن در پايتخت حداقل 200 درصد افزايش داشته و ديگر کشش رشد بيش از اين وجود ندارد. البته برخي از تحليلگران اتفاقات اخير سياسي و بينالمللي که شرايط منطقه را پرتنش کرده در رفتار معاملهکنندگان بيتاثير نميدانند؛ اما چنين تحليلي محلي از اعراب ندارد و در شرايط تنش به نظر ميرسد مالکان براي فروش دارايي خود عجولانهتر رفتار کنند و حتي عدهاي براي فروش ملک تحريک شوند که اکنون بالعکس اين ماجرا اتفاق افتاده است. در اين زمينه «آرمان ملي» گفتوگويي با ايرج رهبر، نايب رئيس انجمن انبوهسازان مسکن، انجام داده است که در ادامه ميخوانيد.
گفتههاي مشاوران املاک و بنگاهداران مسکن حاکي از آن است که در فصل زمستان صاحبان املاک با احتياط بيشتري اقدام به عرضه مسکن ميکنند. به نظر شما دليل کاهش استقبال از فروش مسکن چيست؟
دليل خاصي که نميتوان براي آن برشمرد. متاسفانه بازارهاي ايران به سمتي حرکت کردهاند که رفتار معاملهگران در آن چندان مبتني بر منطق و بايستههاي علم اقتصاد نيست. با اين حال به نظر ميرسد همچنان کمبود توليد بهعنوان مهمترين عامل کاهش عرضه ايفاي نقش ميکند. متاسفانه مساله توليد در اقتصاد ايران چندان برنامهريزيشده نيست و اکثر سازندگان هم خط توليدي ندارند که اين کالا را به بازار عرضه کنند. فقط عدهاي بهصورت تکساز فعاليت دارند که آنها مدت زيادي را صرف تکميل پروژه ميکنند. يعني علاوه بر کمبود توليد، بازار مسکن ايران اکنون از کندي توليد هم رنج ميبرد. نهتنها در مرحله توليد که در پيشتوليد هم شاهد بوروکراسي فراوان اداري در صدور پروانه و ارائه جواز ساخت هستيم. بازار نيز طي اين سالها در رکود عميقي گير افتاده و خروج از آن نياز به تلاش فراواني دارد. دولت هم برنامهاي جدي براي نجات مسکن از رکود ندارد؛ بر اين اساس، ديگر براي توليدکنندگان انگيزهاي نميماند پروژه خود را زودتر به پايان برسانند. فاصلهاي که بين درخواست آنها براي جواز ساخت تا دريافت آن ايجاد ميشود تمام معادلات را برهم ميريزد. به هر حال سرمايهگذار يک پيشبيني سرمايهاي انجام ميدهد و سپس درخواست فعاليت ميدهد، اما زماني که به او جواز و پروانه داده ميشود قيمت تمام محصولات اوليه تغيير کرده است؛ بر اين اساس بهتر است که در بازار مواد اوليه يک ثبات ايجاد شود و همچنين شهرداري، وزارت راه و ... با سرعت عمل بيشتري حمايت خود از توليدکنندگان را نشان دهند. در چنين شرايطي ممکن است افراد موفق به دريافت مجوز شوند، اما ديگر اقدام به ساختوساز نکنند. از مسائل ديگر هم ميتوان به سختي تامين منابع اشاره کرد. متاسفانه انبوهسازان به منابعي قابل اعتنا دسترسي ندارند.
آيا ممکن است صاحبان املاک در انتظار بالارفتن قيمتها باشند تا با قيمت بالاتر داراييشان را بفروشند؟
بله اکنون در ماههاي پاياني سال به سر ميبريم و اين تصور در بازار وجود دارد که قيمتها در نزديکي عيد نوروز يا پس از آن افزايش مييابد. به همين دليل با احتياط بيشتري نسبت به عرضه مسکن عمل ميکنند. با اين حال باز هم لازم به تاکيد است که کمبود توليد بهعنوان اصليترين عامل رکود اين بخش شناخته ميشود که گاه در فايلهاي عرضه بنگاههاي مسکن نمايان ميشود.
اين انتظار را تا چه حد منطقي ميدانيد؟ در دو سال اخير قيمت مسکن در پايتخت حدود 200 درصد افزايش داشته، آيا بازار کشش افزايش قيمت بيش از اين را دارد؟
همين افزايش 200 درصدي قيمت عامل مهم ديگري در رکود مسکن شناخته ميشود. بعيد به نظر ميرسد که افزايش قيمت جديدي رخ دهد. با اين حال در اقتصاد ايران ديگر نبايد از اتفاقات شگفتزده شد. هيچ چيزي را نميتوان پيشبيني کرد، اما حداقل تا پايان امسال تغييري در قيمتها به وجود نميآيد. پس از عيد هم نبايد انتظار داشت که قيمتها صعودي باشد، مگر اينکه اتفاق غيرمترقبهاي روي دهد.
راهکار افزايش توليد چيست؟ چه اقدامي ميتوان انجام داد که پشتوانهاي براي توليدکنندگان باشد؟
در اين زمينه دولت و بخش خصوصي دخيل هستند. دولت بايد برنامهريزي دقيق، جامع و مهمتر از آن قابل اجرايي را تنظيم کند که در آن از انبوهسازان مورد حمايت قرار بگيرند. در اين برنامه دولت بايد ساخت مسکن براي اقشار متوسط و پايين جامعه از لحاظ درآمدي را در دستور کار قرار دهد تا تقاضاي آنها هم سرکوب نشود. در اين سالها همواره شاهد سرکوب تقاضاي اين بخش از جامعه بودهايم و بيشتر برنامهها به نفع سرمايهداران بوده است.
وامهايي که اخيرا بانک مسکن در نظر گرفته داراي اقساطي بالاتر از سه ميليون تومان هستند. آيا دهکهاي پايين و متوسط توانايي بازپرداخت اين وامها را دارند؟
خير قدرت خريد مردم در اين سالها بشدت کاهش يافته و اين وامها براي آنها کارساز نيست. مبلغ بازپرداخت اين وامها حتي اگر يک ميليون تومان هم باشد دهکهاي مياني و پايينتر درآمد آنچناني ندارند که در ماه يک ميليون تومان براي قسط وام کنار بگذارند، حال چه برسد به طرحهاي جديدي که اقساط سه ميليون تا 5/3 ميليون توماني که به دوش تهسيلاتگيرندگان ميگذارد. علاوه بر کاهش هزينههاي مردم، لازم است مدت زمان بازپرداخت اين وامها به بيش از 20 سال افزايش يابد تا طرحي موفق باشد.
در هفتهها و ماههاي اخير اقتصاد کشور تحت تاثير مسائل سياسي و بينالمللي قرار گرفته است. آيا افزايش تنشهاي منطقهاي در خروج معاملهگران از بازار مسکن تاثيرگذار بودهاند؟
خير بعيد به نظر ميرسد که ارتباطي بين اين دو عامل وجود داشته باشد. اگر کسي هم در اين شرايط احساس خطر کند درصدد آن برميآيد که زودتر معامله را انجام دهد و از نوسانات در امان بماند. بنابراين نبايد براي اين عامل تاثيري قائل شد.
