خانهدار شدن اجارهنشينها؛ يك رويا
بر اساس آمارهاي رسمي کشور، در سال 1375 حدود 4/73 درصد مردم ايران در خانههاي ملکي زندگي ميکردهاند و در مقابل، تنها 4/15 درصد مستاجر بودند و 9/11 درصد در ساير واحدها سکونت داشتند. تنها 10 سال بعد از آن و در سال 1385، رقم مالکيت 9/67 درصد کاهش و سکونت استيجاري 9/22 درصد افزايش يافت. پس از گذشت پنج سال از آن زمان، در سال 1390 خانههاي ملکي 7/62 درصد و خانههاي استيجاري 6/26 درصد را در اين آمار به خود اختصاص دادند. اما در سال 1395 اين اعداد به ترتيب به 5/60 و 7/30 درصد رسيد تا روند اجارهنشيني در ايران شتاب گيرد. آمارهاي دوره دولتهاي نهم و دهم نشان ميدهد، بهرغم افزايش تورم و شرايط سخت اقتصادي، تسهيلات خريد مسکن کمتر از 10 درصد قيمت ملک را پوشش ميداده است. اين روند البته در دولت يازدهم اصلاح و تسهيلات با رشدي هشت برابري مواجه شد تا بتواند بخش بزرگتري از نرخ واحدهاي مسکوني را براي کمک به خريداران خانه شامل شود. اين سياست، نتيجهبخش واقع شد و دولت توانست نرخ اجارهنشيني را به محدوده 22 درصد يعنب نزديک به سال 1385، بازگرداند. اما همزمان با پايان يافتن دوره رکود بازار مسکن که با بازگشت تحريمهاي آمريکا عليه ايران و آشفتگي بازارهاي مختلف همراه شد، نرخ مسکن به شدت افزايش يافت. اين افزايش قيمت در برخي مناطق بالاتر از 100 درصد و يا بيشتر از آن بود. از همين رو، تسهيلات خريد مسکن عملا کارکرد خود را از دست داد تا خانهدار شدن دوباره به روياي بسياري از خانوارهاي ايراني بدل شود.
تهران در صدر اجارهنشينها
بر اساس آمارهاي طرح هزينه درآمد مرکز آمار ايران، نسبت افراد اجارهنشين در ايران نسبت به 10 سال گذشته تنها دو درصد رشد داشته است؛ اين در حاليست که رشد اجارهنشيني در بازههاي 10 ساله از 1375 تا 1385، بالغ بر 5/7 درصد و از 1385 تا 1395، حدود 8/7 درصد بوده است. اين روند نشان ميدهد که افزايش دو درصدي نه تنها نگرانکننده نبوده بلکه ميتواند نشان دهنده موفقيت سياستهاي دولت تدبير و اميد در حوزه مسکن تلقي شود. اما دقت در آمار اجارهنشينان به تفکيک استانها نشان از آن دارد که فارغ از کاهشي يا افزايشيبودن روند اجارهنشيني، تعداد اجارهنشينها در تهران با 36 درصد از جمعيت ساکنين، به تنهايي نگرانکننده است. اين رقم در کرمانشاه 35 درصد، خراسان رضوي 33 درصد، کردستان 32 درصد و سيستان و بلوچستان 30 درصد است که بيشترين آمار اجارهنشيني را در کشور دارا هستند. به نظر ميرسد اکنون که سياستهاي جديدي در حوزه مسکن در حال طراحي و اجراست، بايد برنامههاي ويژه اي نيز در راستاي خانهدار شدن ساکنين اين استانها در دستور کار قرار گيرد. برخي از فعالان بازار مسکن، آمار بالاي اجارهنشيني را به خوشنشيني مرتبط ميدانستند اما حتي اگر اين گزاره در مورد استان تهران صدق کند، نمي تواند در استانهاي ديگر، به دليل تفاوتهاي فرهنگي چندان صادق باشد.
اجارهنشيني اجباري در ايران
مقايسه آمار اجارهنشيني در ايران و چند کشور نشان ميدهد در حاليکه اين رقم در ايران 22 درصد است در کشوري مانند سوئيس، 57 درصد از مردم اجارهنشين هستند؛ همچنين کشورهاي اتحاديه اروپا 30 درصد و همسايه ايران يعني ترکيه 40 درصد جمعيت اجارهنشين دارد. تحليل کارشناسان بازار مسکن از اجارهنشيني در اين کشورها بر سرمايهگذاري در بازارهاي مولد تاکيد ميکند. بر اين اساس، به دليل رونق توليد و توسعه اقتصادي و همچنين ثبات ارزش پول ملي، در چنين کشورهايي، صاحبان سرمايه به سوي فعاليتهاي مولد روي آورده و ترجيح ميدهند پول خود را در بخش توليد سرمايهگذاري کنند. در اين کشورها باور عمومي بر اين است که حوزه مسکن، حوزه رکود سرمايه است و ميتوان به جاي ورود به اين بخش، فعاليت هاي سودآور ديگري انجام داد. اما در ايران، رشد اجارهنشيني نميتواند نشانهاي از توسعه باشد. کارشناسان عوامل متعددي را در رشد آمار اجارهنشيني در کشور موثر ميدانند؛ در اين ميان، افزايش قيمت مسکن در برابر کاهش قدرت خريد مردم، بهعنوان مهمترين عامل دور شدن مردم از خريد ملک و رواج اجارهنشيني برآورد ميشود. در حقيقت به دليل کاهش ارزش پول ملي و بيثباتي اقتصادي در ايران، هر فردي که بتواند مبلغي تهيه کرده و با آن ملک خريداري کند، قطعا بهعنوان گزينه اول همين نوع از سرمايهگذاري را اتخاذ خواهد کرد تا هم از ارزش پولش کم نشده باشد و هم بتواند سرپناهي براي خود تامين کند. زيرا در سايه تورم و بيثباتي اقتصادي نرخ اجارهبها نيز از دست خارج شده و دورنمايي تاريک را براي مستاجران ترسيم ميکند. از همين رو ميتواند گفت اجارهنشيني در ايران بيش از آنکه با معيار کشورهاي ديگر سنجيده شود ناشي از يک اجبار به دليل کاهش قدرت خريد و عدم وجود سرمايه در نزد مردم است.
سياستهاي توليد مسکن
در سالهاي گذشته سياستهاي مختلفي براي خانهدار کردن مردم طراحي و اجرا شده است. حتي در دولتهاي نهم و دهم که سياستهاي اشتباه آن باعث افزايش تورم و کاهش قدرت خريد مسکن شد نيز، طرح مسکن مهر با همين هدف يعني خانهدار کردن اقشار متوسط به پايين اجرايي شد؛ اما آمارها نشان ميدهد حتي با وجود اجراي اين طرح نيز نرخ مالکيت واحدهاي مسکوني معمولي طي 30 سال گذشته، 6/16 درصد کاهش و نرخ اجارهنشيني 7/18 درصد افزايش يافته است. در حقيقت، مسکن مهر بهرغم گستردگي جغرافيايي به دليل عدم مطالعه و کارشناسي دقيق و نيز جايابيهاي بهشدت نامناسب نتوانست پاسخگوي نياز جامعه باشد. اما کارشناسان بازار مسکن در برهه کنوني طرحهاي ديگري را براي کاهش فشار بر اجارهنشينها و افزايش تعداد مالکان، پيشنهاد ميدهند؛ يکي از اين روشها وارد کردن واحدهاي بدون متقاضي مسکن مهر به بازار اجاره يا حتي اجاره به شرط تمليک است. فردين يزداني- کارشناس بازار مسکن- اظهار کرده است: يکي از مناسبترين روشها، راهاندازي بازار اجارهداري حرفهاي در اراضي دولتي است. به اين معنا که دولت در يک دوره زماني بلندمدت ميتواند توليد مسکن استيجاري را در کشور راهاندازي کند و با اعطاي زمين و وام ساخت، مسکن استيجاري را گسترش دهد. دولت به هر حال بايد براي بازار اجارهنشيني راهکار بلندمدت بينديشد و توليد مسکن استيجاري را گسترش دهد، پس با ارائه بسته تشويقي به انبوهسازان اين برنامه را در کشور گسترش دهد. اين طرح که اکنون در وزارت راه و شهرسازي نيز دنبال ميشود ميتواند بخشي از مستاجران را به جرگه مالکان هدايت کند.
