بحران اجاره‌بها با بخشنامه حل نمی‌شود

 کارشناسان بر این باورند که سیاست‌های دستوری دولت در زمینه اجاره‌بها نیز با توجه به نرخ تورم افسارگسیخته نتیجه‌ای جز آنچه که در این زمینه در دوران پاندمی کرونا ایجاد کرد نخواهد داشت و فقط منتهی به انعقاد قرارداد‌های زیرزمینی و افزایش التهاب در بازار مسکن منجر خواهد شد. 

ارتباط تورم و اجاره‌بها 

به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان کارشناس بازار مسکن در این باره گفت: تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها همزمان با نزدیک شدن به فصل تابستان و افزایش جابجایی‌ها و تعیین سقف افزایش ۲۷ درصدی اجاره در تهران و ۲۳ درصدی در سایر شهرها، به خوبی نشانگر این است که سیاست‌گذار همچنان به دنبال اعمال سقف دستوری برای کنترل بازار اجاره است. این در حالی است که تجربه سال‌های گذشته ثابت کرده چنین سیاست‌هایی اگر بدون توجه به واقعیت‌های اقتصاد کلان و توان واقعی بازار اجرا شوند، بیش از آنکه به ساماندهی بازار کمک کنند، آن را به سمت بی‌ثباتی، قرارداد‌های غیررسمی و افزایش شکاف میان قیمت رسمی و قیمت واقعی سوق می‌دهند. او افزود: مسأله اصلی اینجاست که اجاره‌بها یک متغیر جدا از تورم عمومی نیست. وقتی قیمت مصالح ساختمانی، زمین، خدمات شهری، نرخ بهره، هزینه نگهداری ساختمان و حتی هزینه‌های جاری زندگی رشد می‌کند، انتظار اینکه بازار اجاره با یک سقف اداری و عدد ثابت متوقف شود، چندان با واقعیت اقتصادی سازگار نیست. از این رو، به نظر می‌رسد که تعیین دستوری سقف افزایش اجاره، هرچند در ظاهر با هدف حمایت از مستأجران انجام می‌شود، اما در عمل فقط ظاهر بازار را کنترل می‌کند و نه منطق حاکم بر شر ایطی که افزایش قیمت یا غیر از آن را در شرایط کنونی ایجاب می‌کند. به گفته این کارشناس؛ نتیجه این رویکرد معمولاً انتقال بخشی از معاملات به زیرزمین بازار است، یعنی قرارداد‌های غیررسمی، توافق‌های شفاهی، دریافت‌های جانبی، پول پیش‌های غیرشفاف و دور زدن قانون که قطعاً به التهاب بازار بیش از پیش می‌افزاید. 

تجربه ناموفق سال‌های کرونا

او با بیان اینکه، این تجربه در سال‌های گذشته نیز تکرار شده است، گفت: در دوران کرونا، در دوره‌های جهش ارزی و در مقاطع مختلفی که دولت تلاش کرد با تعیین سقف رشد اجاره‌ها بازار را آرام کند، عملاً بازار از مسیر شفاف خارج شد و موجی از قرارداد‌های پشت‌پرده شکل گرفت، برخی موجران برای دور زدن محدودیت‌ها از ابزار‌هایی مانند دریافت مبالغ بیشتر به‌عنوان قرض، بستن قرارداد‌های کوتاه‌مدت یا ثبت نکردن واقعی مبالغ استفاده کردند. در واقع، به جای اینکه مستأجران از سیاست حمایتی منتفع شوند، بخش قابل توجهی از بازار به سمت بی‌اعتمادی، ابهام و بی‌نظمی رفت و درنهایت این همان خطری است که امروز نیز درباره سقف‌های پیشنهادی تازه مطرح می‌شود. 

انتظارات ناهماهنگ از بازار اجاره

سلمانیان اضافه کرد: علاوه بر این نکته مهم دیگر این است که بازار اجاره تابع مستقیم بازار خرید مسکن است، بدیهی است وقتی قیمت خرید خانه بالا می‌رود و توان خانه‌دار شدن کاهش می‌یابد، تقاضا برای اجاره افزایش پیدا می‌کند. از طرفی، اگر ساخت‌وساز کاهش یافته باشد یا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل نااطمینانی افت کرده باشد، عرضه واحد‌های اجاره‌ای هم محدود می‌شود. در چنین شرایطی، حتی اگر دولت سقف افزایش اجاره را ۲۷ درصد یا هر عدد دیگری اعلام کند، تا زمانی که عرضه و تقاضا در تعادل نباشد، فشار واقعی بازار از بین نمی‌رود. در نتیجه، سیاست دستوری فقط می‌تواند رویکردی فرمایشی باشد که نتیجه‌ای عملیاتی را به بار نخواهد آورد. او ادامه داد: بررسی روند سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد تورم اجاره معمولاً از سقف‌های اعلامی دولت عبور کرده است، یعنی عددی که روی کاغذ به‌عنوان سقف رسمی اعلام می‌شود، لزوماً به معنای نرخ واقعی معامله در بازار نیست و بر اساس شواهد میدانی، در برخی مناطق شهری، به‌ویژه در کلان‌شهر‌ها و به‌خصوص تهران، نرخ‌های واقعی اجاره و تمدید قرارداد بسیار بالاتر از سقف‌های اعلامی بوده است. همین فاصله میان عدد رسمی و واقعیت بازار موجب شده که بخش بزرگی از سیاست‌هایکنترلی عملاً اثر بازدارنده کافی نداشته باشند و در برخی موارد حتی به تشدید نارضایتی اجتماعی میان مستأجران و مالکان منجر شوند. 

دلیل افزایش اجاره مسکن

این تحلیلگر بازار مسکن افزود: یکی از دلایل ناکارآمدی این سیاست آن است که با ابزار قیمتی صرف نمی‌توان بحران اجاره را مدیریت کرد. بازار اجاره مسکن بیش از هر چیز به مجموعه‌ای از متغیر‌های اقتصادی وابسته شامل؛ نرخ تورم و رشد دستمزد‌ها گرفته تا درآمد خانوارها، هزینه ساخت، سیاست‌های مالیاتی، وضعیت عرضه مسکن و اعتماد عمومی به آینده اقتصاد و... است و اگر این متغیر‌ها هم‌زمان در مسیر ناپایدار حرکت کنند، سقف‌گذاری دستوری فقط نقش مُسکن موقت را خواهد داشت. قطعاً اجاره‌بها را نمی‌توان با دستور متوقف کرد؛ همان‌طور که تورم را هم نمی‌توان فقط با اعلام عدد مهار کرد. اوتاکید کرد: در توجیه این مسأله می‌توان به مسأله فزایش حقوق سال جدید تا نرخ شصت درصد اشاره کرد. در حقیقت در فضای اقتصادی کشور گاهی تصمیماتی با نیت حمایت از مردم اعلام می‌شود، اما وقتی این تصمیم‌ها بدون توجه به بهره‌وری، توان تولید، وضعیت کارفرما‌ها و ساختار واقعی اقتصاد اجرا شوند، ممکن است نتیجه معکوس بدهند. در تجربه‌های گذشته هم دیده شده که افزایش‌های ناگهانی و غیرواقع‌بینانه حقوق، در غیاب رشد تولید و درآمد، منجر به فشار بر بنگاه‌ها، تعدیل نیرو، کاهش سرمایه‌گذاری و گسترش بیکاری شده است و به نظر میرسد همین منطق در بازار اجاره هم صدق می‌کند، یعنی سیاست حمایتی اگر از بستر اقتصادی جدا شود، به‌جای کمک، بحران تازه می‌آفریند. 

تبعات مداخله بدون نظارت

به این ترتیب، سقف ۲۷ درصدی اجاره اگر واقع‌بینانه نباشد، می‌تواند خود به عامل التهاب تبدیل شود، چراکه از یکسو مالکان احساس می‌کنند دولت در تعیین بازده دارایی آنها مداخله کرده و از سوی دیگر مستأجران انتظار دارند این عدد به‌عنوان یک حق مسلم رعایت شود، اما وقتی شرایط تورمی، هزینه‌های نگهداری و رشد قیمت دارایی‌ها این عدد را پشتیبانی نکند، شکاف میان انتظار و واقعیت افزایش می‌یابد و در نتیجه، برخی مالکان ترجیح می‌دهند واحد خود را خالی نگه دارند، برخی دیگر قرارداد‌ها را تمدید نکنند و گروهی نیز با شروط غیررسمی به دور زدن مقررات روی بیاورند. همه اینها به کاهش شفافیت و افزایش تنش در بازار منجر می‌شود. او معتقد است: مسأله اصلی در این میان، موضوع شفافیت است. یکی از زیان‌های اصلی سقف‌گذاری دستوری این است که قرارداد‌ها را به فضای زیرزمینی می‌برد، بدیهی است، وقتی قیمت رسمی با قیمت واقعی فاصله داشته باشد، انگیزه برای ثبت دقیق قرارداد کاهش می‌یابد، در این شرایط نه دولت تصویر دقیقی از بازار دارد، نه مستأجر از حقوق خود به‌طور کامل مطمئن است و نه مالک در سازوکار قانونی انگیزه کافی برای رعایت قواعد رسمی دارد. قطعا بازار مسکن، بیش از هر چیز، به شفافیت و پیش‌بینی‌پذیری نیاز دارد، مسأله‌ای که قطعا با تصمیم‌های ضربتی و غیرمنطبق با واقعیت اقتصادی به‌سختی به دست می‌آید. 

ضرورت حمایت واقعی

سلمانیان با تاکید بر ضرورت حمایت از مستاجران گفت: نمی‌توان نیاز به حمایت از مستأجران را انکار کرد. در واقع بخش بزرگی از خانوار‌ها در کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرها، زیر فشار سنگین هزینه اجاره قرار دارند و بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه آنها صرف مسکن می‌شود. از این رو، دولت نمی‌تواند صرفاً نظاره‌گر باشد، اما حمایت واقعی الزاماً به معنای سقف‌گذاری نیست. سیاست‌های پایدارتر می‌تواند شامل افزایش عرضه مسکن استیجاری، مالیات مؤثر بر خانه‌های خالی، تسهیل ساخت‌وساز، حمایت هدفمند از دهک‌های پایین، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد سامانه‌های شفاف برای ثبت قرارداد‌ها باشد. این ابزار‌ها برخلاف سقف دستوری، ریشه‌های مشکل را هدف می‌گیرند. او توضیح داد: عدد ۲۷ درصد، اگرچه در ظاهر می‌تواند نشانه‌ای از تلاش برای کنترل بازار باشد، اما به‌تنهایی راه‌حل بحران اجاره نیست. بازار مسکن را نمی‌توان با اعداد اداری و بخشنامه‌ای مهار کرد، به‌ویژه وقتی تورم، هزینه ساخت و کاهش عرضه هم‌زمان فشار می‌آورند. اگر این سیاست‌ها با واقعیت‌های اقتصادی همخوان نباشند، نتیجه آن چیزی جز انتقال بحران به لایه‌های پنهان بازار، کاهش شفافیت و تداوم التهاب نخواهد بود. تجربه‌های گذشته در حوزه اجاره و حتی در سیاست‌های مزدی نشان داده‌اند که تصمیم‌های غیرواقع‌بینانه، هرچند با نیت حمایت از مردم گرفته شوند، در نهایت ممکن است به زیان همان گروهی تمام شوند که قرار بوده از آنها حمایت شود. او درباره راه خروج از این بحران گفت: قطعا راه حل خروج از بحران مسکن نه در اعلام سقف‌های دستوری، بلکه در اصلاح ساختار بازار است، در حقیقت اگر دولت می‌خواهد واقعاً به مستأجران کمک کند، باید به‌جای تمرکز صرف بر عدد افزایش اجاره، به سمت افزایش عرضه، کاهش هزینه ساخت، ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری، شفاف‌سازی معاملات و حمایت مستقیم از خانوار‌های آسیب‌پذیر حرکت کند. در غیر این صورت، بازار فقط ظاهراً آرام می‌شود و در باطن، همانطور که پیش از این شاهد بودیم فقط التهاب بیشتری می‌گیرد.