«آرمان ملی» در گفتوگو با کارشناس بازار مسکن گزارش میدهد
شکست مسکن اجتماعی در جدال با بانکها
آرمان ملی – صدیقه بهزادپور: بنابر گزارشهای منتشره رسمی، بیش از نه هزار پروژه نیمهکاره مسکن اجتماعی در حال حاضر در کشور وجود دارد که اساسیترین نیاز اولیه جامعه به ویژه دهکهای آسیب پذیر جامعه را با چالش جدی مواجه کرده است.
این درحالی است که بانکها به عنوان اصلیترین سازمانها در تامین منابع مالی، از فرمانپذیری درباره تخصیص حدود بیست درصد از منابع خود به عنوان تسهیلات در این زمینه خودداری میکنند و به این ترتیب با توجه به افزایش مستمر قیمت زمین، رشد افسارگسیخته اجارهبها و کاهش توان خرید خانوارها و... مسکن، همچنان در بنبست خروج از رکود باقی مانده است. در این باره با محمدعلی سلمانیان کارشناس بازار مسکن گفتوگو کردهایم که در ذیل مشاهده میکنید.
• بازار مسکن مدتهاست که دچار رکود شده و این مسأله به خصوص در بخش تامین مسکن اجتماعی یا دولتی به وضوح دیده میشود، به گونهای که بسیاری معتقدند که این بازار دیگر رها شده است. دلیل اصلی این رویکرد به نظر شما چیست؟
- در حقیقت بر اساس آنچه که در بازار مشاهده میشود و یا طبق گزارشهای مراکز تحقیقاتی اعلام میشود، از این حکایت دارد که سیاستگذاری انجام شده در این حوزه یا ناکارآمد بوده یا به طور ناقص اجرا شدهاند. در این زمینه به خصوص بانکها که به عنوان مهمترین ابزار تامین مالی در حوزه مسکن و با توجه به وظایفی که برای آنها از سوی نهادهای سیاستگذاری در مجلس، دولت و... تعیین شده است، آنچنان که باید وشاید در عمل به بخشنامهها و وظایف خود عمل نمیکنند. بر اساس قوانین مصوب در حوزه مسکن، بانکها موظف شدهاند حدود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما آمارها حاکی از این است که این رقم کمتر از دو درصد محقق شده است. دلیل این امر این است که بانکها ترجیح میدهند منابع خود را در فعالیتهای تجاری، سوداگرانه سرمایهگذاری کنند تا اینکه وامهای بلندمدت به ساخت مسکن بدهند هم سود پایینتری دارد و هم اینکه نحوه بازگشت سرمایه آن معلوم نیست. این در حالی است که تکلیف قانونی بانکها برای تخصیص منابع و تسهیلات مالی به پروژههای مسکن اجتماعی، یکی از بنیادیترین مسائل اجتماعی کشور است، با این وجود، آمارهای رسمی نشان میدهد که میزان تسهیلات پرداختشده بانکها به حوزه مسکن، فاصلهای چشمگیر با تعهدات قانونی دارد و سهم واقعی این بخش از کل تسهیلات بانکی، بسیار ناچیز باقی مانده است. این شکاف آشکار میان قانون و اجرا، در شرایطی رخ میدهد که هم دولت و هم مجلس بارها بر ضرورت ایفای نقش نظام بانکی در حل بحران مسکن تأکید کردهاند. رئیسجمهور در مواضع مختلف، تأمین مالی مسکن را یکی از محورهای اصلی سیاستهای اقتصادی دولت دانسته و مجلس نیز با ابزارهای نظارتی، بانکها را به اجرای قانون فراخوانده است، ولی واقعیت میدانی حاکی از آن است که نفوذ و قدرت ساختاری بانکها، به گونهای عمل کرده که این تأکیدها و هشدارها، تاکنون به تغییر معنادار در رفتار آنها منجر نشده است.
• دولتهای مختلف همواره وظایف مختلفی را در قالب بخشنامه، مصوبه و... برای بانکها به منظور همکاری و ارتقای سطح تامین مسکن برای خانوارها به خصوص طبقات آسیبپذیر جامعه اعلام کرده است، اما همواره به دلیل سرپیچی یا همراهی نکردن کامل بانکها، فرصت عملیاتی شدن پیدا نکردهاند. دلیل استمرار این مخالفتها و فقدان ابزارهای اجرایی در این باره چیست؟
- در حقیقت تساهل و تسامح بانکها در این خصوص دلایل مختلفی دارد، اما معمولاً بانکها در پاسخ به انتقادات، به محدودیت منابع، ناترازی مالی، تورم بالا و ریسک تسهیلات مسکن بسنده میکنند، اما در حقیقت مدیران بانکی، پرداخت وام در حوزههایی که بازدهی سریعتری دارد و امکان چرخش سرمایه در کوتاهمدت فراهم است، منطقیتر به نظر میرسد، اما فقط در دایره اصول بنگاهداری بانکها قابل توضیح است، و در تعارض آشکار با نقش توسعهای و مسئولیت اجتماعی نظام بانکی قرار دارد که در قوانین بالادستی کشور بهصراحت بر آن تأکید شده است. بیمیلی بانکها به پرداخت وامهای دیربازده از اصلیترین چالشها و عوامل رکود مسکن به شمار میآید، چراکه تسهیلات مسکن ذاتاً بلندمدت هستند و بازگشت سرمایه در آنها زمانبر است، از این رو، همین ویژگی باعث شده که بانکها تمایل چندانی به ورود جدی به این حوزه نداشته باشند و ترجیح دهند منابع خود را به سمت تسهیلاتی سوق دهند که سود کوتاهمدت و گردش مالی سریعتری دارد، بر این اساس، وام مسکن برای بسیاری از بانکها نه یک فرصت، بلکه یک بار اضافی بر ترازنامه تلقی میشود. بر اساس شواهد موجود نظام بانکی در سایر بخشها، به راحتی تسهیلات کلان و بعضاً پرریسکی را پرداخت کرده که بازدهی آنها تضمینشده نبوده است، اما جذابیت سود کوتاهمدت، باعث شده این ریسکها پذیرفته شود، در حالی که در حوزه مسکن، همین بانکها به بهانه ریسک، از ایفای نقش خود شانه خالی میکنند و درنهایت این دوگانگی، باعث میشود که منافع کوتاهمدت در پروژههای غیرتولیدی به منافع درازمدت و ساخت مسکنهای اجتماعی ارجحیت داده شود که برخلاف اهداف کلان اقتصادی و اجتماعی است.
• کوتاهی و اهمالی که در این خصوص صورت گرفته است، به صورت رکود بازار، افزایش قیمت اجاره به خصوص برای مستاجران و طبقات پایینتر کاملاً مشهود است، آیا واقعاً راهی برای گریز از این بحران وجود ندارد؟
- در حقیقت مشکلات در بازار مسکن از مدتها پیش گویا برای دولت به صورت یک معضل لاینحل درآمده است و این مسأله به طور مستقیم در پروژههای نیمهتمام مسکن اجتماعی قابل مشاهده است و معطل ماندن صدها هزار واحد مسکن اجتماعی که قرار بود پاسخگوی نیاز اقشار کمدرآمد باشند، به دلیل کمبود منابع مالی و عدم همراهی نظام بانکی، نیمهکاره رها شدهاند. دراین راستا این پروژهها نه تنها سرمایههای مالی قابل توجهی را بلوکه کردهاند، بلکه اعتماد عمومی نسبت به وعدههای سیاستگذاران در حوزه مسکن را نیز تضعیف کردهاند. قطعاً ادامه این وضعیت، آثار گستردهتری بر اقتصاد کشور بر جای میگذارد که شامل رکود در بخش مسکن و زنجیرهای از صنایع وابسته میشود که در نهایت به کاهش اشتغال و افت تولید خواهد انجامید. از طرف دیگر، کاهش عرضه مسکن و حذف تقاضای واقعی از بازار خرید، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد میکند و هزینههای زندگی را برای خانوارها افزایش میدهد. در چنین شرایطی، بیتوجهی به نقش بانکها، عملاً به تشدید بحران دامن میزند. درباره دلیل خنثی عمل کردن قوانین در این باره هم باید گفت که حتماً ابزارهای قانونی برای الزام بانکها به اجرای تعهداتشان وجود دارد، اما این ابزارها یا بهدرستی بهکار گرفته نمیشوند یا بازدارندگی لازم را ندارند. جریمهها و تذکرات، در برابر منافع حاصل از عدم اجرای قانون، چندان مؤثر واقع نشدهاند، در حقیقت اینطور به نظر میرسد مسئله اصلی، تعارض منافع و نبود اراده قاطع برای اصلاح رابطه میان دولت و نظام بانکی است. بدیهی است، شورای عالی مسکن بهعنوان نهاد سیاستگذار بالادستی، نقشی کلیدی در هماهنگسازی دستگاهها و هدایت سیاستهای اجرایی دارد، همچنین کارگروههای تخصصی زیرمجموعه این شورا، میتوانند با فعالسازی ظرفیتهای موجود، بخشی از این بنبست را بشکنند، ولی این امر مستلزم این است که این کارگروهها از حالت تشریفاتی خارج شده و با اختیارات مشخص، برنامههای عملیاتی و سازوکارهای نظارتی مؤثر وارد عمل شوند.
بسیاری از خانوارها در تأمین هزینههای روزمره خود با مشکل مواجه بوده و به همین دلیل سرمایهگذاری در مسکن برای آنها به حاشیه رفته و این موضوع باعث شده که تقاضا برای مسکن اجتماعی کاهش یابد
• تهیه مسکن یکی از وظایف دولتها به خصوص برای طبقات پایین جامعه است، اما تنها کاری که در دولتهای مختلف صورت گرفته است، صدور بخشنامه و... است و حتی برخی از دستورالعملها از دولتی به دولت دیگر متوقف یا تعلیق میشوند که میتوان به پروژههای مسکن مهر، مسکن ملی و... اشاره کرد. آیا امیدی به اصلاح در این زمینه وجود دارد؟
- در این باره آنچه که نباید از نظر دور داشت این است که، بحران مسکن، صرفاً با تصویب قانون یا صدور بخشنامه حل نخواهد شد و تا زمانی که تأمین مالی پایدار وجود نداشته باشد و بانکها حاضر به پذیرش ماهیت دیربازده تسهیلات مسکن نباشند، هر طرحی در این حوزه در معرض نیمهتمام ماندن قرار دارد. تجربه سالهای گذشته نیز نشان داده که بدون همراهی نظام بانکی، پروژههای مسکن اجتماعی محکوم به شکست یا تعلیق هستند و برای بهبود این وضعیت نیازمند بازنگری جدی در ساختار انگیزشی بانکها هستیم، چراکه شفافسازی عملکرد آنها، انتشار عمومی میزان تسهیلات پرداختشده به بخش مسکن و ایجاد مشوقها و تنبیههای واقعی، میتواند بخشی از مسیر اصلاح را هموار کند. همزمان با این موارد، استفاده از ابزارهای مکمل مانند بازار سرمایه و صندوقهای تخصصی، میتواند بخشی از فشار تأمین مالی را کاهش دهد، اما این راهکارها نیز جایگزین اجرای قانون نخواهند شد. آنچه که کاملاً واضح است اینکه؛ مسکن یک کالای لوکس یا امتیاز ویژه نیست، بلکه حقی اساسی برای شهروندان تلقی میشود و تحقق این حق، نیازمند هماهنگی واقعی میان سیاستگذار، مجری و نظام بانکی است و تا وقتی که بانکها خود را فراتر از قانون بدانند و وامهای دیربازده را تهدیدی برای منافع کوتاهمدت خود تلقی کنند، بحران مسکن همچنان پابرجا خواهد ماند.
• بلاتکلیف ماندن بسیاری از پروژههای مسکن از دولتهای گذشته حتی از پروژه مسکن مهر از دولت احمدینژاد تاکنون و دولتهای بعد از ایشان، باعث شده تا مردم انگیزه کمتری برای حضور و استقبال از طرحهای مشابه داشته باشند. آیا به نظر شما شرایط کنونی امکان ادامه طرحها را در حوزه مسکن اجتماعی و... را میدهد؟
- بحران مسکن در ایران به یکی از مسائل جدی و پیچیده تبدیل شده است. بر اساس گزارشهای منتشره رسمی، تعداد زیادی پروژه نیمهکاره مسکن از سوی دولت در کشور وجود دارد که این موضوع به شدت نیاز اولیه جامعه، به ویژه دهکهای آسیبپذیر را با چالش مواجه کرده است. این پروژهها که به منظور تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد و آسیبپذیر طراحی شدهاند، به دلیل عدم تأمین مالی و مشکلات مدیریتی، در وضعیت ناتمام باقی ماندهاند. یکی از اصلیترین موانع در مسیر تکمیل این پروژهها، عدم همکاری بانکها در تخصیص منابع مالی به این حوزه است. بانکها به عنوان نهادهای مالی اصلی در تأمین منابع مالی، از فرمانپذیری درباره تخصیص حدود بیست درصد از منابع خود به عنوان تسهیلات برای مسکن اجتماعی خودداری میکنند. این عدم همکاری باعث شده است که پروژههای مسکن اجتماعی با کمبود جدی منابع مالی مواجه شوند و نتوانند به موقع به اتمام برسند. از سوی دیگر، افزایش مستمر قیمت زمین و رشد افسارگسیخته اجارهبها، فشار بیشتری بر خانوارها وارد کرده و توان خرید آنها را به شدت کاهش داده است، به این ترتیب بسیاری از خانوارها به دلیل افزایش هزینههای مسکن، قادر به تأمین نیازهای اولیه خود نیستند و این موضوع به نارضایتی عمومی منجر شده است. در واقع، بحران مسکن نه تنها یک مشکل اقتصادی است، بلکه به یک معضل اجتماعی تبدیل شده که نیاز به توجه و اقدام فوری دارد. علاوه بر این، رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها نیز به تشدید بحران مسکن کمک کرده است، چراکه بسیاری از خانوارها در تأمین هزینههای روزمره خود با مشکل مواجه هستند و به همین دلیل سرمایهگذاری در مسکن به عنوان یک اولویت برای آنها به حاشیه رفته است و در نتیجه این موضوع باعث شده است که تقاضا برای مسکن اجتماعی کاهش یابد و پروژههای نیمهکار به حال خود رها شوند. قطعاً حل این مشکل نیاز به یک رویکرد جامع و هماهنگ از سوی دولت و نهادهای مالی وجود دارد. در این راستا، دولت باید با ایجاد مشوقهای مالی برای بانکها، آنها را به تخصیص منابع به پروژههای مسکن اجتماعی ترغیب کند، علاوه بر این، باید به دنبال راهکارهایی برای کاهش هزینههای ساخت و ساز و تسهیل فرآیندهای اداری مرتبط با پروژههای مسکن اجتماعی باشد. در این بین حتماً مشارکت بخش خصوصی نیز میتواند به عنوان یک راهکار مؤثر در تکمیل پروژههای نیمهکار مسکن اجتماعی مورد توجه قرار گیرد. دولت باید با ایجاد شرایط مناسب برای سرمایهگذاری بخش خصوصی، میتوان به تأمین مالی پروژهها کمک کرد و در نهایت به حل بحران مسکن در کشور نزدیکتر شد. در این میان باید از نظر دور نداشت که بحران مسکن در ایران یک مسأله چندبعدی است که نیاز به همکاری و هماهنگی بین نهادهای مختلف دارد. تنها با اتخاذ تدابیر مؤثر و همکاری بین دولت، بانکها و بخش خصوصی میتوان به حل این بحران کمک کرد و شرایط بهتری برای تأمین مسکن اقشار آسیبپذیر فراهم نمود، چون این موضوع نه تنها به بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها کمک میکند، بلکه به افزایش رضایت عمومی و کاهش تنشهای اجتماعی نیز منجر خواهد شد.
ارسال نظر