بانک‌ها در گرداب املاک

به گفته کارشناسان، این انحراف خطرناک از مأموریت اصلی بانک‌ها، هم توان تأمین مالی تولید را کاهش داده و هم ثبات نظام مالی را تهدید می‌کند.

چرخه معیوب

به گزارش «آرمان ملی»، گزارش اخیر بانک مرکزی که در آن به بررسی دارایی‌های غیرمنقول بانک‌ها تا پایان شهریورماه سالجاری می‌پردازد و حکایت از وضعیت پیچیده و نگران کننده دارایی‌های بانک‌ها دارد که درگیر املاک شده است، موضوعی که باوجود تاکید همیشگی مسئولان و کارشناسان همچنان به عنوان یک واقعیت عینی وجود دارد و هر روزه بر مجموع ارزش مستغلات بانکی کشور افزوده می‌شود تا جایی که بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی، بالغ بر یک هزار همت رسیده است که در تاریخ نظام بانکی ایران بی‌سابقه محسوب می‌شود. به گفته تحلیلگران؛ این افزایش نه تنها بیانگر عدم کاهش دارایی‌های غیرمولد بانک‌هاست، بلکه رشد قابل توجهی نسبت به سال گذشته نیز داشته است. به باوراین افراد هنگامی که بانک‌ها به جای تمرکز بر اعطای تسهیلات به بخش‌های مولد، درگیر مالکیت املاک و مستغلات می‌شوند، چرخه معیوبی در اقتصاد شکل می‌گیرد و به این ترتیب از یک طرف، مطالبات معوق بانک‌ها منجر به انتقال وثایق ملکی به ترازنامه آنها می‌شود و از سوی دیگر، برخی بانک‌ها با ورود مستقیم به بازار مسکن، به جمع مالکان بزرگ افزوده می‌شوند. این رویکرد زمانی غیرقابل باور وسخت‌تر می‌شود که حتی بانک‌ها برای فروش املاک خود با مشکل مواجه هستند و مزایده‌های متعدد بدون خریدار نشان می‌دهد یا قیمت‌گذاری‌ها غیرواقعی است یا این املاک از نظر حقوقی دارای مشکلاتی هستند که خریداران را می‌ترساند.

از دست دادن نقش اصلی

از طرف دیگر تمایل شدید بانک‌ها به وادی بنگاهداری و املاک‌داری باعث شده است تا از رویکرد اصلی خود به معنای حامی از تولید و بنگاه‌های اقتصادی دور باشند. در حقیقت نظام بانکی در اقتصاد هر کشور مانند سیستم گردش خون در بدن است و چنانچه این سیستم به جای رساندن خون (منابع مالی) به اندام‌های حیاتی (بخش تولید)، در مویرگ‌های فرعی (املاک و مستغلات) انباشته شود، کل بدن دچار اختلال می‌شود. چالشی که مدت‌هاست کارشناسان و تحلیلگران به آن اشاره می‌کنند، اما همچنان بانک‌ها بدون هیچ نظارت و دغدغه‌ای در این مسیر حرکت می‌کنند و دلیل اصلی خود را نیز تحریم‌ها و محدودیت تعاملات مالی و... در عرصه بین‌المللی ذکر می‌کنند. به این ترتیب بانک‌ها در حال از دست دادن نقش اصلی خود به عنوان تأمین‌کننده منابع برای بخش‌های تولیدی هستند و در مقابل، به تدریج به بنگاه‌های دارایی‌محور تبدیل می‌شوند که بخش عمده‌ای از دارایی‌های آنها را املاک تشکیل می‌دهد. در گزارش بانک مرکزی نکات متعددی قابل توجه است. برای مثال، بانک سپه و بانک پاسارگاد که دو بانک بزرگ و مهم در شبکه بانکی ایران به شمار می‌روند، برای دومین فصل متوالی از ارائه آمار اموال غیرمنقول خودداری کرده‌اند و آخرین اطلاعاتی که از آنها در دست است مربوط به پایان اسفند ۱۴۰۳ می‌باشد. این موضوع با الزام قانونی مندرج در جزء ۲-۱ بند «ط» تبصره ۱۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۲ مغایرت دارد؛ قانونی که بانک‌ها را موظف به انتشار شفاف اطلاعات دارایی‌های غیرمنقولشان کرده است. این عدم شفافیت، سوالات جدی در مورد نحوه مدیریت و گزارش‌دهی دارایی‌ها ایجاد می‌کند و مانع تحلیل دقیق وضعیت دارایی‌های ملکی بانک‌ها می‌شود.

ریسک‌های پنهان

تحلیلگران بر این اعتقاد هستند؛ تمرکز بیش از حد دارایی‌های ملکی در ترازنامه بانک‌ها ریسک‌های عمده‌ای را به اقتصاد کشور وارد می‌کند که از جمله اصلی‌ترین آن باید به مشکل نقدشوندگی پایین آنها در شرایط کنونی اشاره کرد، چراکه در شرایط بحرانی، بانک نمی‌تواند به سرعت املاک خود را به پول نقد تبدیل کند و درنتدیجه این امر در شرایطی مانند هجوم سپرده‌گذاران برای برداشت وجه، می‌تواند به بحران نقدینگی منجر شود. همچنین با توجه به نوسانات بازار مسکن، این رویکرد بانک‌ها می‌تواند هرگونه افت قیمت در بازار مسکن، مستقیماً به ارزش دارایی‌های بانک‌ها آسیب می‌زند و ترازنامه آنها را تضعیف می‌کند. علاوه بر این زمانی که منابع مدیریتی صرف فعالیت‌های اصلی بانکداری کنند، باید مصروف مدیریت املاک و مستغلات شود که نیازمند تخصص و زمان زیادی است و در نتدیجه آن از پروسه تولید در حوزه‌های اصلی باز می‌مانند و به نوعی از درگیر شدن در بخش تولید و مولدسازی دور می‌شوند.

دارایی غیرمولد بانک‌ها

تحلیلگران معتقدند؛ انباشت دارایی‌های غیرمولد در بانک‌ها، علاوه بر پیامدهای مالی، اثرات اجتماعی نیز به همراه دارد. کاهش توان بانک‌ها در تأمین مالی بخش تولید، به ویژه صنایع کوچک و متوسط، منجر به کاهش اشتغال و افزایش بیکاری شده است. این موضوع می‌تواند به نارضایتی‌های اجتماعی و فشارهای اقتصادی گسترده‌تر بینجامد. بدیهی است، تداوم این روند باعث تضعیف اعتماد عمومی به نظام بانکی و دستگاه‌های نظارتی می‌شود، چراکه شفافیت و صحت گزارش‌دهی بانک‌ها زیر سوال می‌رود، این درحالی است که رهبر معظم انقلاب نیز در سال‌های اخیر بارها بر ضرورت خروج بانک‌ها از فعالیت‌های ملکی تأکید کرده‌اند و این موضوع به یکی از محورهای مهم اصلاح نظام بانکی تبدیل شده است، اما با وجود گزارش‌هایی چون گزارش اخیر بانک مرکزی و تاکیدات مقامات و مسئولان در سطوح مختلف، آمارها و گزارش‌ها نشان می‌دهند که این تأکیدات تاکنون منجر به تغییر قابل توجهی نشده و بلکه بحران دارایی‌های ملکی بانک‌ها هر روز عمیق‌تر می‌شود. این امر به وضوح نشان می‌دهد که اصلاح ساختاری و اجرای سیاست‌های شفاف و دقیق از سوی بانک‌ها و نهادهای نظارتی ضروری است.

 تبدیل تهدید به فرصت

با توجه به درگیری تقریباً طولانی مدت بانک‌ها در این رویکرد اشتباه، به نظر می‌رسد که خروج از آن باید به تدریج انجام شود. از این رو ترکیبی از راهکارهای کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌تواند این مشکل ساختاری را حل کند. در این راستا تشکیل شرکت‌های تخصصی مدیریت دارایی می‌تواند اولین گام در بازه زمانی کوتاه‌مدت راهکار مطلوبی باشد. شرکت‌ها می‌توانند با به کارگیری نیروهای متخصص، نسبت به مدیریت و فروش تدریجی املاک اقدام کنند، اما قطعاً در میان‌مدت بانک‌ها می‌توانند برای تبدیل این املاک به اوراق بهادار از طریق ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک اقدام کنند که هم نقدشوندگی را افزایش دهد و هم امکان مشارکت مردم در مالکیت این دارایی‌ها را فراهم کند. همچنین اصلاح مقررات نظارتی برای جلوگیری از تکرار این روند ضروری است، بر این اساس، در بلندمدت بانک مرکزی باید با وضع مقررات سختگیرانه، مانع از انحراف بانک‌ها از مأموریت اصلیشان شود. کارشناسان بر نقش مهم بانک مرکزی در این رویکرد بسیار تاکید می‌کنند. به گفته این افراد، بانک مرکزی به عنوان ناظر نظام بانکی باید سه اقدام فوری را در دستور کار خود قرار دهد. شفاف‌سازی کامل دارایی‌های ملکی بانک‌ها و الزام آنان به انتشار دوره‌ای گزارش‌های دقیق نخستین اقدامی است که باید در این راستا صورت گیرد، علاوه بر این تعیین سقف برای دارایی‌های غیرمالی بانک‌ها و اعمال جریمه برای متخلفان نیز از جمله اقدامات موثر دراین زمینه به شمار می‌آید که باید با نظارت بر طرح‌های واگذاری املاک و بررسی مستمر پیشرفت آن همراه باشد.

الگوهای موفق بین‌المللی

این گزارش حاکی است؛ موفقیت اقدامات در این زمینه می‌تواند با الگوبرداری موثر از دیگر کشورها صورت بگیرد. تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که انباشت دارایی‌های غیرمولد در ترازنامه بانک‌ها معمولاً به بحران منجر می‌شود. بحران مالی ۲۰۰۸ آمریکا تا مشکلات بانکی در ژاپن، همگی ریشه در انحراف بانک‌ها از مأموریت اصلیشان داشت. کشورهای موفق با شناسایی به موقع مشکل و اجرای راهکارهای جامع، توانسته‌اند از بحران جلوگیری کنند. ایجاد «بانک بد» را جمع‌آوری دارایی‌های سمی از ترازنامه بانک‌ها، یکی از این راهکارها بوده است. در حقیقت این امر بر هیچکس پوشیده نیست که سلامت اقتصادی کشور در گرو بانک‌هایی است که نقش واقعی خود را ایفا کنند، از این رو بانک‌ها باید واسطه وجوه باشند، نه انباردار املاک که از آن طریق در مسیر چالش‌های معتنابهی قرار گیرند. قطعاً در این حوزه مسئولان نظارتی و مدیران بانک‌ها باید با عزمی جدی، طرحی جامع برای خروج از این شرایط تدوین کنند. ادامه روند فعلی نه تنها به اقتصاد آسیب می‌زند، بلکه در بلندمدت ثبات خود نظام بانکی را نیز تهدید خواهد کرد. بدیهی است بازگشت به مسیر اصلی یعنی تمرکز بر تأمین مالی تولید، تنها راه نجات نظام بانکی و کمک به رشد اقتصادی پایدار است.