موفقیت اجارهداری حرفهای در گرو مشوقهای دولت
آرمان ملی آنلاین -با رشد قیمت مسکن اجارهبها بازهم افزایش یافت و بسیاری ناچار به کوچ از شهرهای بزرگ به حواشی شدهاند که این خود معضلات دیگری را رقم میزند. حالا وزارت راهوشهرسازی طرحی را برای بهبود وضعیت اجارهداری در کشور به مجلس ارائه داده که اگر مورد تصویب قرار بگیرد، به اعتقاد آنها میتواند در بهبود وضعیت مستاجران موثر باشد.
براساس این طرح، سرمایهگذاران میتوانند در اراضی دولتی اقدام به ساختوساز کرده و سپس واحدهای ساخته شده را با «تعرفههای در نظر گرفته شده از سوی وزارت راهوشهرسازی»، به اقشار بدونمسکن، خانهاولیها، زوجهای جوان و... برای مدت معلوم واگذار کنند. در این طرح که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی تهیه شده، نهادهای عمومی غیردولتی از قبیل شهرداریها، بنیادمسکن، بنیاد مستضعفان و دیگر نهادهای خدماترسان در اولویت سرمایهگذاری ساخت مسکن استیجاری در اراضی دولتی هستند موضوعی که به اعتقاد کارشناسان در شرایطی میتوان نسبت به تاثیر این طرح در کاهش مشکلات مستاجران و ثبات بازار امیدوار بود که سرمایهگذاران بخشی خصوصی که بیشترین رویکرد این طرح نیز متوجه استفاده از ظرفیتهای این بخش است صرفه اقتصادی مناسب از سرمایهگذاری خود داشته باشند که این موضوع نیازمند ارائه مشوقهای مناسب بههمراه قوانین حمایتی است و سپس بخش خصوصی میتواند از این منابع بهرهمند شود. محمود محمودزاده، معاون وزیر راهوشهرسازی درباره نحوه واگذاری اراضی دولتی به سرمایهگذاران در این طرح گفته است که زمین بهصورت ۹۹ ساله به سرمایهگذاران میدهیم
که عملا شبیه رایگان است و قیمت زمین حذف میشود که سبب میشود تا به نسبت متراژ زمینی که در اختیار سرمایهگذار قرار میگیرد یا میزان تسهیلات یارانهای که دریافت میکند، نحوه کنترل دولت و وزارت راهوشهرسازی در تعرفهگذاری و تعیین اجارهبها، نسبتسنجی و اعمال شود. اجارهداری به ثبات بیشتر بازار اجاره مسکن و بازتعریف رابطه موجر و مستأجر میانجامد. در همین زمینه «آرمانملی» گفتوگویی با ایرج رهبر، نایبرئیس انجمن صنفی انبوهسازان استان تهران داشته که در ادامه میخوانید.
اجارهداری حرفهای چطور تعریف میشود و چه تاثیری در بازار اجاره میتواند داشته باشد؟
در کشور ما روی مساله اجارهداری بهدلایلی که وجود دارد که بیشتر هم فرهنگی است؛ کار نشد و در دوره کوتاهی ساخت خانههای استیجاری مطرح شد که آن هم خیلی موفق نبود. حالا وزارت راهوشهرسازی با دادن طرح اجارهداری حرفهای به مجلس میخواهد ساختوسازها مسکن اجارهای را دوباره راهاندازی کند. با این طرح همان زمانی هم که مطرح شد یکسری مشکلات داشت. در آن طرح به این صورت پیشبینی شده بود که تا زمین دولتی در اختیار سازنده قرار گیرد تا این زمین بعد از ساخت و طی دوره یکساله اجاره، سازنده میتواند زمین این خانه را بخرد و به مالکیت خودش دربیارود و اگر هم در حالت استیجاری موفق نبود میتوانست بفروشد. از جمله موارد نامشخص در این باره این بود که قرار بود زمین در زمان فروش و واگذاری قیمتگذاری شود که برای سرمایهگذار و سازنده ریسک محسوب میشد. سازنده و سرمایهگذار این ریسک را نمیپذیرد که سرمایهگذاری کند و در زمان فروش منتظر تعیین قیمت از سوی دولت باشد و این مشکل است و باید از الان این قیمت مشخص باشد. از طرفی در بعد استیجاری هم مشکلاتی ممکن است بین مالک و مستاجر وجود بیاید که این هم باید در قانون تشریح شود چون سرمایهگذار
باید تضمینی برای سرمایه خود داشته باشد. باید در زمینه حمایت از مالک که همان سرمایهگذار است در برابر مشکلات اجارهنشینی و تامین سرمایه آن حمایت شود تا کسانیکه وارد این حوزه میشوند انگیزه کافی داشته باشند. از طرفی باید در زمینه فرهنگسازی اجارهنشینی هم کار کرد، چراکه بیشتر مردم به مالکبودن تمایل دارند تا مستاجری.
با تمام مشکلات موجود، چه اقداماتی را باید انجام داد تا بازار اجازه به ثبات یا تعادل رساند؟ بهطورکلی میتوان این بازار را کنترل کرد؟
قطعا میتوان بازار را کنترل کرد؛ اما باید به این سوال پاسخ داد که چرا بخش خصوصی در دنبال این بخش نمیرود؟ سرمایهگذار بخشخصوصی خودش بهترین تشخیص را در مورد بهرهبرداری از سرمایهگذاری خود میدهد ولی وقتی میبیند سرمایهگذاری که میخواهد انجام بدهد مقرون به صرفه نیست و نمیتواند از آن بهرهبرداری کند بهدنبال آن نمیرود اما وقتی انگیزه ایجاد کنند تشویقاتی را در نظر بگیرند؛ قطعا سرمایهگذار هم میتواند بخشی از ریسکها بپذیرد و وارد کار شود. سرمایه بهجایی میرود که سود خوبی داشته باشد، قوانین آن مشخص باشد و ریسک کمتری داشته باشد. اینکه چرا بخش خصوصی وارد حوزه اجارهداری نشده است به این دلیل است که گاها بلندکردن مستاجر با مشکلات زیادی همراه میشود. در حقیقت مشکلات این بخش اجازه نمیدهد سرمایهگذار بخش خصوصی بهطور مطمئن وارد این حوزه شود.
با توجه به اینکه دولت از طرح مسکن و اجارهداری حرفهای و افزایش تولید و عرضه مسکن صحبت میکند؛ پیشبینی شما از وضعیت بازار مسکن در یکی، 2 سال آینده چیست؟
با عزم و ارادهای که دولت جدید دارد و قانون جهش تولید مسکن در مجلس و شورای نگهبان و ابلاغ آن میتواند به ساختوساز مسکن کمک کند؛ البته بحث مسکن استیجاری در آن دیده نشده ولی بههرحال با افزایش ساختوساز مسکن با زمینهای دولتی با اعطای تسهیلات و درنظرگرفتن تشویقاتی نظیر معافیت مالیاتی، عوارض شهرداری، نظام مهندسی و تخفیف در انشعبات و... باعث ایجاد انگیزه برای سازنده میشود تا بتوانند ساختوساز را راه بیندازند. اگر قرار باشد حوزه اجاره هم رونق بگیرد باید همین تسهیلات و امتیازات داده شود.
