طبل توخالی مالیات بر خانه‌های خالی

اگرچه دولت همواره اعلام کرده مالیات‌های حوزه مسکن صرفا جنبه کنترلی و ساماندهی بازار مسکن را دارد و روی مبالغ آن حساب نکرده، برخی کارشناسان به این بهانه که دولت قصد دارد از محل مالیات‌های بخش مسکن برای خود کسب درآمد کند بعضا دولت سیزدهم را مورد نقد قرار می‌دهند. در لایحه بودجه ۱۴۰۳ درآمد حاصل از مالیات واحدهای خالی از سکنه فقط ۱۰۰۰ میلیارد تومان و مالیات واحدهای مسکونی گران‌قیمت ۴۳۷ میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. دولت در جدول شماره ۵ مربوط به منابع قانون بودجه ۱۴۰۳ درآمدهای مالیاتی را ۱۳۰۸ هزار و ۶۳۲ میلیارد تومان در نظر گرفته که سهم مالیات از واحدهای خالی از سکنه ۱۰۰۰ میلیارد تومان است. این رقم حدود یک صدم درصد از کل بودجه ۶۳۴۷ همتی را شامل می‌شود. با این اوصاف، تامین منابع از محل مالیات واحدهای خالی و لوکس رقم قابل توجهی نیست. در ۱۱ ماه ابتدای سال گذشته نیز طبق اعلام مرکز پژوهش‌های مجلس، جمع مالیات خانه‌های لوکس و خالی به ۵۰ میلیارد تومان هم نرسید. از این رو به نظر می‌رسد طرح مالیات بر خانه‌های خالی به بن بست رسیده باشد، چرا که هر ساله رقم مالیاتی اخذ شده بسیار کمتر از رقم پیش بینی شده در بودجه سالانه است. به باور کارشناسان خالی گذاشتن خانه در هر کشوری نشانی از نبود آینده روشن اقتصادی است. در واقع افراد ترجیح می‌دهند کالای خود را بدون استفاده و حتی با وجود احتمال اتخاذ سیاست‌های تنبیهی خالی نگه دارند چون می‌دانند در آینده قیمت این کالا افزایشی خواهد بود. از این رو با مهدی سلطان محمدی، کارشناس حوزه مسکن گفت‌وگو کردیم تا چالش‌ها ومزایای اجرای این طرح در حوزه مسکن را بررسی کنیم که در ذیل ماحصل آن را مشاهده می‌فرمایید.

*چرا طرح مالیات بر خانه‌های خالی با وجود مانور تبلیغاتی بسیار زیاد دولت طی سالیان اخیر هنوز به مرحله مطلوبی از اجرا نرسیده است، با وجود اینکه به گفته دولت این امر می‌تواند سهم بزرگی در تحقق درآمدها داشته باشد. چه موانعی بر سر راه دارد؟

- این طرح در اکثر کشورهای دنیا اجرا می‌شود، اما در بررسی‌های صورت گرفته مشخص شده است که تاثیر واضح و روشنی در حوزه مسکن نداشته است و در بخش درآمدزایی برای دولت نیز باید گفت؛ عملاً اجرای این طرح مشروط به هزینه‌هایی از سوی دولت است که اجرا و درآمدهای نهایی آن برای دولت را معقول و به صرفه اقتصادی نمی‌سازد. از سوی دیگر اجرای این طرح نیاز به ابزار وسامانه‌ها و تعامل بخش‌های مختلفی در سازمان‌ها و نهادهای مختلف دارد که این امر هم با توجه به مشکلات و فقدان امکانات مورد نظر تا کنون به مرحله اجرای نهایی نرسیده است و اجرای ناقص آن هم در سال‌های گذشته با مشکلات ذکر شده مواجه بوده و از این رومیزان درآمدهای مالیاتی از این محل بسیار کم و عدد ناچیز و غیرقابل توجه بوده است. در حقیقت از روز اولی که این طرح ارائه شد، کارشناسان این حوزه اعلام کردند که این طرح به گونه‌ای که در سطح اجتماعی و رسانه‌ها اعلام شده، نیست و به این شکل پیش نخواهد رفت و در عمل هم اینگونه شد، ضمن آنکه همواره تذکر داده می‌شد که شناسایی خانه‌های خالی فرایند پیچیده‌ای دارد و اصلا کار ساده‌ای نیست. نتایج پیاده کردن این طرح در کشورهای دیگر نیز مشخص است و در بسیاری از کشورها این طرح اجرا شده بود اما بسیاری از کشورها اعلام کردند که هزینه‌های این طرح از منافع آن بیشتر است. واقعیت این است درصد خانه‌های خالی در هر جامعه‌ای وجود دارد که به همان نسبت این خلاء در حوزه‌های دیگر مانند اشتغال و... وجود دارد، در باره خانه‌های خالی نیز این مسئله صادق است و برخی از این خانه‌های خالی حکمِ فرصتی برای آینده شغلی یا زندگی فرزندان، یا کاهش دغدغه‌های زندگی و سرمایه‌گذاری و... محسوب می‌شود. معمولا خانه‌هایی که مردم آن را خالی نگه می‌دارند دلایلی برای این اقدام دارند و بدون دلیل خانه‌‌ای خالی نمی‌ماند زیرا اجاره این خانه‌ها درآمدی را برای مالک به همراه دارد که معمولا از این درآمدها صرف‌نظر نمی‌کنند. اغلب خانه‌هایی که در حال تعمیرات هستند یا در حال گرفتن اخذ پروانه‌اند خالی محسوب می‌شوند یا اینکه افراد این خانه‌ها را برای فرزندانشان نگه داشته‌اند یا خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌هایی ‌هستند که مالکین آنها خارج از کشور زندگی می‌‌کنند. به این ترتیب مساکن زیاد تحت عنوان خانه‌های خالی نیازمند بررسی به قدری نیست که بتوان آن را به عنوان معضل یاد کرد.

اگر حل مشکل مسکن با نظارت بر خانه‌های خالی حل نمی‌شود، با چه  طرحی می‌توان این مشکل را در حال حاضر و با توجه به شرایط حاکم بر جامعه و اقتصاد حل کرد؟

قطعاً تقویت بازار ساخت وساز و واگذاری تسهیلات به منظور رشد ساختمان سازی می‌تواند باعث رونق بخش مسکن شود اما اینکه بتوان با اِعمال طرح‌های مالیاتی به تقویت بازار مسکن و حل مشکل اجاره‌نشین‌ها و سامان‌بخشی به حوزه مسکن امیدوار بود، تصور درستی نیست، در حقیقت چنانچه دولت این مقدار زمان و هزینه‌ای که بابت اجرای طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی صرف می‌کنند، مصروف رشد ساخت وساز و حل مشکلات برای فعالان در این حوزه می‌کردند احتمالاً الان شرایط مناسب‌تری را دراین زمینه داشتیم. چرا که بسیاری از خانه‌های معرفی شده به عنوان خانه‌های خالی جزو خانه‌هایی بودند که قبلاً فروخته شده‌اند و حین معامله بوده‌اند نیز به عنوان خانه‌های خالی ثبت شده و ساختمان‌هایی که در حال ساخت بوده نیز به عنوان خانه خالی ثبت شده و می‌بینیم که تعداد خانه‌های خالی واقعی بسیار کمتر است و به همین دلیل است که در عمل تعداد زیادی خانه خالی شناسایی نشده است. از این رو این تعداد خانه‌ای که ثبت شده در عمل نمی‌تواند درآمد قابل‌توجهی به همراه داشته باشد یا تغییری در بازار ایجاد کند. درآمد اجاره مسکن مشوقی برای مالکین است و در صورتی که فردی بخواهد برای چند سال ملک خود را خالی نگه دارد بخشی از درآمد خود را از دست می‌دهد و راه درست آن این روش نیست و نمی‌توان چندان به آن امیدی داشت.

معمولا خانه‌هایی که مردم آن را خالی نگه می‌دارند دلایلی برای این اقدام دارند و بدون دلیل خانه‌‌ای خالی نمی‌ماند زیرا اجاره این خانه‌ها درآمدی را برای مالک به همراه دارد که معمولا از این درآمدها صرف‌نظر نمی‌کنند. اغلب خانه‌هایی که در حال تعمیرات هستند یا در حال گرفتن اخذ پروانه‌اند خالی محسوب می‌شوند یا اینکه افراد این خانه‌ها را برای فرزندانشان نگه داشته‌اند یا خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌هایی ‌هستند که مالکین آنها خارج از کشور زندگی می‌‌کنند. به این ترتیب مساکن زیاد تحت عنوان خانه‌های خالی نیازمند بررسی به قدری نیست که بتوان آن را به عنوان معضل یاد کرد

به گمان برخی از افراد یکی از موانع پیش روی اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی یا لوکس، در اختیار داشتن آن‌ها توسط دولت یا بانک‌ها و... مانع تراشی‌های احتمالی آنهاست، به نظر شما این امر چقدر صحت دارد و چه ارزیابی در این خصوص دارید؟

به نظر من این امرصحت ندارد. چرا که اگر خانه‌ها و یا واحدهای مسکونی در اختیار این گروه از افراد یا بانک‌ها باشد، می‌توانند به نحوی مناسب‌تر غیر از خالی نگه داشتن از آن منتفع شوند. بانک‌ها در حال حاضر به پرداخت سود 29 تا 30 درصد مشغول هستند، چه منفعتی از خالی نگه داشتن خانه‌ای می‌برند که می‌توانند به قیمت‌های بیشتری آن را اجاره دهند یا تبدیل به واحدهای تجاری کنند؟ به این ترتیب خالی نگه داشتن این واحدها در صورتی که وجود هم داشته باشند به دلایلی چون نبود اسناد ومدارک یا کامل نبودن این واحدهای مسکونی و... مربوط می‌شود و دلیل معقولی برای احتکار مسکن توسط این افراد و سازمان‌ها نیست و آمار دقیقی نیز تاکنون ارائه نشده است، هر چند ورود بانک‌ها در برخی از پروژه‌های مسکونی یا پیش فروش آنها وجود دارد که البته در نهایت با فروش آنها پایان می‌یابد و به مرحله احتکار نمی‌رسد. این امر به ویژه با توجه سیر نزولی رشد قیمت مسکن طی سالیان اخیر منطقی به نظر نمی‌رسد که واحدهای مسکونی و غیرمسکونی خود را به امید سود بیشتر خالی بگذارند. این امر با توجه به پیش بینی رشد نکردن قیمت مسکن در سال جاری این امر را رد می‌کند.

کاهش ارزش پول ملی یکی از عواملی است که مردم با توجه به میزان نقدینگی خود تمایل به حفظ ارزش نقدینگی خود در بازارهای دیگر مانند؛ ارز، خودرو، طلا، مسکن و... دارند. آیا این امر دلیلی برای تمایل به ورود به بازار مسکن با توجه به اندوخته خود و خرید مسکن به امید افزایش ارزش پول خودشان نیست؟

چرا قطعاً این امر می‌تواند جزو واقعیاتی قرار گیرد که در حال حاضر برخی از مردم به آن روی آورده‌اند، اما از سویی این گروه از مردم که به منظور حفظ ارزش نقدینگی خود به خرید مسکن روی آورده‌اند، قطعاً به دنبال ثروت آفرینی بیشتر از نقدینگی خود دارند، بنابراین دلیلی ندارد که خانه خریداری شده خود را خالی نگه دارند و بسیار مطلوب است که با اجاره دادن آن به پول بیشتری از سرمایه‌گذاری صورت گرفته داشته باشند. چرا که نرخ تورم به قدری بالاست که مردم بعد از خرید خانه به منظور حفظ ارزش پول خود با اجاره دادن آن سعی می‌کنند درآمد بیشتری داشته باشند. بنابراین این خانه‌ها جزو خانه‌های خالی محسوب نمی‌شود و قطعاً خریداران به منظور بهره بیشتر آن را اجاره می‌دهد که شاید پیدا کردن مستاجر خوب یا قرار گرفتن در شرایط مطلوب‌تر زمانی یک یا دوساله ببرد. در این میان حتی گاهی اوقات برخی از سازندگان مسکن با توجه به شرایط حاکم بر بازار و بهره وری مطلوب از سرمایه‌ای که در این زمینه به کارگرفته است، تصمیم می‌گیرد تا مسکن‌های ساخته شده خود را در زمان مناسب به فروش برساند و احتمالا در این فاصله احتمالا جزو دارندگان خانه‌های خالی رصد می‌شوند که به نظر درست نیست، و اگر به این گروه از افراد که در گروه سازندگان مسکن قرار می‌گیرند فشار بیشتری اِعمال کنیم، قطعاً از دایره ساخت وساز خارج می‌شوند وانگیزه آنها برای ساخت وساز کاهش می‌یابد وبه نظر نمی‌رسد این فشارها به بهبود بازار مسکن کمک کند، چرا که تا کنون نیز بسیاری از این افراد از بازار مسکن وساخت وساز به دلایل یادشده خارج شده‌اند.بنابراین به نظر می‌رسد با مالیات بر خانه‌های خالی ایده آرمانی و کارا نیست و حتی درآمد حاصله برای دولت از این محل با توجه به هزینه بر بودن بیشتر آن برای دولت با توجه به ابزارهای فراوان برای اجرا، معقول و به صرفه نیست.

 چه راهکاری را برای بهبود این بازار و سامان یافتن معدود خانه‌های خالی در بازار مسکن مناسب ارزیابی می‌کنید؟

در این رابطه شاید بتوان گفت که راهکار اخذ مالیات از خانه‌های خالی تنها ادغام آن با عوارض است. یعنی فردی که ملکی دارد باید بابت خدماتی که از شهرداری دریافت می‌کند عوارضی را سالانه پرداخت کند و بابت عدم سکونت نیز مالیات بپردازد که شاید از سوی دولت اعلام شود تخفیفاتی هم در نظر می‌گیریم که متراژ پایین‌ها را معاف کنند اما خواه ناخواه بسیاری از این مالکین همراه با عوارض مجبور به پرداخت این مالیات نیز خواهند شد و به اجبار این مبالغ را پرداخت خواهند کرد و بسیاری از مشکلات شهرداری که آنها را مجبور به فروش تراکم یا درآمدهای ناپایدار می‌کند حل می‌شود. البته در حال حاضر نیز این عوارض وجود دارد اما مبلغ آن به اندازه‌ای ناچیز است که کارایی لازم را ندارد و در همه جای دنیا این مبالغ بیشتر است و در مقایسه با کشورهای دیگر این هزینه‌ها در ایران به ‌شدت ناچیز است. البته طراحان این روش اخذ مالیات از خانه‌های خالی را نوعی ایجاد آرامش اجتماعی می‌دانند، چرا که گمان می‌شد عرضه چند میلیون خانه خالی به بازار نرخ اجاره را کاهش خواهد داد و در صورتی که این خانه‌ها در اختیار مردم قرار گیرند مشکل مسکن حل خواهد شد اما در واقعیت این‌طور نیست و تعداد خانه‌های خالی که مالکین دراختیار دارند درصد زیادی نیستند که باعث تغییر اساسی در بازار اجاره شود و درهمه کشورهای دنیا نیز این تعداد خانه خالی وجود دارد.