کاسبان دلاری شدن مسکن

تبدیل سرمایه به طلا، ارز، خودرو، مسکن از جمله واکنش های مردم در مواجهه با کاهش ارزش پول ملی همزمان با رشد افسارگسیخته تورم به شمار می آید که گاهی دولت خود نیز به عنوان مجری در این بخش وارد گود می شود فروش ارز سفر خارجی، فروش سکه و... از جمله این موارد محسوب می شود. اما افزایش قیمت مسکن در سالی که گذشت به قدری شدید بود که خرید آن از عهده جمعیت کثیری از مردم خارج شد و تعداد اندکی هم که به امید گران شدن خانه در این بخش سرمایه گذاری کرده بودند نیز با رکود این بازار هر چه رشته بودند پنبه شد! کارشناسان دلایل اصلی رکود و گرانی مسکن در ایران را ناشی از عواملی مانند؛ نوسانات اقتصادی، کاهش تقاضا، افزایش هزینه‌های ساخت و توزیع، تحریم‌ها و سیاست‌های دولتی ونافرمانی برخی بانک ها از اعطای تسهیلات در این حوزه در زمینه مسکن می دانند که باعث رکود کامل بازار مسکن در سال گذشته شد. به گفته برخی از صاحبنظران اعلام برخی از سیاست های دولتی مانند واگذاری زمین رایگان، ورود پیمانکاران چینی در عرصه ساخت و ساز و ... می تواند چشم انداز نسبتاً روشنی در این بخش را در سال 1403 ترسیم کند، هر چند بسیاری از فعالان این صنعت و انبوه سازان معتقدند ورود پیمانکاران چینی در حالی که ظرفیت های خوبی در این زمینه در کشور وجود دارد منطقی به نظر نمی رسد. از این رو با مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن گفت و گو گرده ایم که در ادامه می خوانید.

• ارزیابی شما درباره بازار مسکن در سال 1403 و عوامل تاثیرگذار در این خصوص چیست و آیا با توجه به زیرساخت کنونی می توان امیدی به بهبود این بازار در سال جاری داشت؟

- صنعت ساختمان در سال گذشته به طور کامل قفل شده بود و تقریباً تمام ذینفعان در این بازار دچار ضرر و زیان شدند، اما امیدواری های مشروطی و عینی شده ای در سال جاری برای بهبود در این بازار وجود دارد که می توان از طرح واگذاری حدود یک میلیون قطعه زمین رایگان به مردم، گشایش های مالی برای طرح های ملی مسکن از پیمانکاران خارجی از جمله چینی ها و ... یاد کرد که امید است در صورت تحقق به بازار مسکن جانی دوباره ببخشد، در حقیقت ایران در صدد است تا با پول های بلوکه شده خود در کشورهای دیگر با حضور پیمانکاران خارجی به نحو بهینه بهره جوید و با وارد کردن خدمات فنی مهندسی بتواند انحصار ساخت و ساز را در کشور از بین ببرد و قدرت چانه زنی بیشتری در این عرصه پیدا کند، چرا که به واقع افزایش قیمت مسکن طی سال های گذشته غیرواقعی و غیرمنطقی است از این رو امید است با نظارت دولت رقم مسکن واقعی تر شود، از این رو دولت بسیار مطلوب است که با پرهیز از طرح هایی مانند قانون مالیات بر خانه های خالی که بیشتر به مانوری شباهت دارد تا طرحی واقعی اقتصادی که آورده ای داشته باشد، بتواند راهکارهای عملیاتی در این زمینه اجرا کند. به دلیل اینکه بازار دچار رکود شدید تورمی است تقاضای سرمایه‌ای هم در این بخش وجود ندارد چراکه سرمایه‌گذاری در این بخش به دلیل نقدشوندگی بسیار کمی که دارد به صرفه نخواهد بود، در چنین شرایطی طبیعی است که بازار قفل شود.

• ورود چین به کشور برای سرعت بخشیدن به ساخت و ساز و رونق دهی به این بازار با واکنش های مختلف روبه رو شده است . به نظر شما راهکار رونق بازار مسکن در دستان پیمانکاران چینی است یا در تعامل با پیمانکاران و فعالان صنعت ساختمان در داخل کشور؟

- بسیاری از فعالان و پیمانکاران در حوزه مسکن به دلیل انحصارگری در بازار ساختمان از ورود پیمانکاران خارجی با وجود ایجاد رخوت و رکودی که در این عرصه ایجاد شده است، استقبال نمی کنند و این پروسه را تبدیل به چالشی بزرگ تبدیل کرده اند و در این راستا برخی از رسانه ها نیز با شاخ و برگ دادن بسیار به آن راه های ثبات در این بازار را مسدود می سازند، اما باید پذیرفت که چین دارای تجارب بسیار طولانی و مطلوبی از نظر کمی و کیفی در حوزه ساخت و ساز دارند که باعث صرفه جویی در زمان و هزینه بسیاری برای کشور خواهد شد. از طرف دیگر حضور چینی ها که ایران در حال حاضر با مشکل تامین مالی برای اتمام پروژه های مسکونی در سراسر کشور مواجه است و برخی بانک ها از اجرای اعطای تسهیلات تکلیفی سرپیچی می کنند، در حالی که واگذاری این وام ها جزو حقوق حقه مردم محسوب می شود که از محل سپرده های مردم شکل می گیرد، اما این تخلفات باعث شده است تا مسکن همچنان نتواند در عرصه خرید و فروش و اجاره، حرف موثری داشته باشد و دولت نیز نتوانسته است اقدامی جدی به عمل آورد و به ناچار مجبور شده است که تن به خواسته ها و مطالبات پیمانکاران داخلی دهد که در برخی موارد برخلاف منافع مردمی است. پیمانکاران داخلی به دلایل مختلف طی سال های گذشته عملکرد خوبی از خود بر جای نگذاشتند و ساخت و ساز از سرعت خوبی برخوردار نبوده است و حال که صحبت از حضور پیمانکاران خارجی است نیز با کارشکنی مانع از اجرای طرح های رونق بازار مسکن می شوند.

• شعار سال جاری از سوی مقام معظم رهبری، جهش تولید با مشارکت مردم اعلام شد، چگونه می توان به سهم مردم در تحقق شعار مذکور در رونق بازار امیدوار بود؟

- با وجود کوتاهی ها و کمبودهای موجود در حوزه مسکن، ظرفیت های به کارگرفته نشده بسیاری در کشور وجود دارد و به نظر می رسد کمبود ها و مشکلات در این عرصه مسکن، عمدی و صوری از سوی برخی از افراد معلوم الحال ایجاد می شود تا با ایجاد نارضایتی عمومی از منافع خود به شکل مطلوب منتفع شوند، این در حالی است که ایران دارای منابع بسیار مطلوبی در بخش زمین در کشور داریم که در کمتر کشوری به چشم می خورد، طرح واگذاری زمین رایگان از سوی دولت به مردم طرحی مناسب ارزیابی می شود که در صورت استمرار در اجرا می تواند رونق را در سال 1403 به این بازار بازگرداند. به دلیل اینکه حدود 60 تا 70 درصد هزینه ساخت و ساز و مسکن مربوط به بهای زمین است، از این رو با تعامل دولت و واگذاری زمین رایگان به مردم می تواند امیدوار بود که فرصتی مناسب برای رونق بازار مسکن با مشارکت مردم باشیم. از سوی دیگر این امر حق مردم است که با تخصیص سهم موثری تحت عنوان زمین رایگان بخشی از حقوق خود از دولت تحت عنوان زمین رایگان را عینیت بخشند. دولت فعلی بازار مسکن را با انباشتگی تقاضای شدید تحویل گرفت. دولت در سال 1402 سعی کرد طرح نهضت ملی مسکن را پیش ببرد و از سوی دیگر واگذاری زمین‎های رایگان و ساخت شهر‎های جدید را در دستور کار قرار داد، اما برخلاف تلاش‎ها ما شاهد بودیم که نتوانست برنامه‎ای که در نظر داشت را به بهره‎برداری برساند. ساخت شهرهای جدید از سوی دلت نیز طرحی مناسب ارزیابی می شود که دولت با اعلام اینکه ساخت 57 شهر جدید در صدد توسعه و رونق به بازار مسکن را دارد، افق روشنی را ترسیم کرده است که امید است فرصتی برای عملیاتی کردن آن نیز در سال 1403 بیابد و دولت بتواند به مهمترین تعهدات خود یعنی تامین مسکن عمل کند.

صنعت ساختمان در سال گذشته به طور کامل قفل شده بود و تقریباً تمام ذینفعان در این بازار دچار ضرر و زیان شدند، اما امیدواری های مشروطی و عینی شده ای در سال جاری برای بهبود در این بازار وجود دارد که می توان از طرح واگذاری حدود یک میلیون قطعه زمین رایگان به مردم، گشایش های مالی برای طرح های ملی مسکن از پیمانکاران خارجی از جمله چینی ها و ... یاد کرد که امید است در صورت تحقق به بازار مسکن جانی دوباره ببخشد

• پیش بینی شما از تاثیر نوسانات قیمت دلار در بازار مسکن چیست؟ آیا تاکید برخی از افراد بر تاثیرپذیری مستقیم بازار مسکن از قیمت دلار صحیح است یا خیر؟

- دلاری کردن بازار مسکن وارتباط با این حوزه به شکل مستقیم اشتباه است، چرا که زمین به عنوان مهمترین رکن در بازار مسکن محسوب می شود که از خارج از کشور وارد نمی شود، اما از آنجایی که این بازار می تواند منافع بسیاری را تامین کند، بسیاری از افراد درصدد برآمده اند تا با ایجاد رانت های بزرگ و متلاطم کردن این بازار و پیوند آن با دلار به گرانتر شدن هر چه بیشتر مسکن دامن بزنند. در حقیقت این گروه با به کارگرفتن کارگر 8 میلیون تومانی در صدد برآورد هزینه ها به دلار هستند در حالی که نه زمین را به دلار خرید و فروش یا تامین می کنند و نه هزینه گزافی برای کارگر با هزینه 8 تا 10 میلیون تومانی پرداخت می کنند، در حقیقت تامین هزینه مسکن و ساخت و ساز هیچ ارتباطی با دلار ندارد، چرا که حداقل حقوق کارگری در آمریکا حدود 2 تا 3 هزار دلار است که فاصله بسیاری با ارقام مرتبط با آن در ایران دارد . در نتیجه محاسبه دلاری قیمت مسکن، زمانی معقول است که سایر هزینه ها نیز به دلاربرآورد شود.اما در باره دلیل اصلی گران شدن مسکن در بازار، می توان گفت رهاشدگی و بی قانونی در این بازار نقش موثری در گرانی، رکود و ... در کشور دارد. اکنون که نزدیک به فصل جابه‎جایی هستیم اگر صاحب‎خانه‎ ای حتی هزار درصد بر مبلغ اجاره خود اضافه کند هیچ قانونی برای مقابله با آن وجود ندارد و می‎توان گفت که قانون‎گذاران جرأت و جسارت قانون‎گذاری در بخش اجاره و مسکن را ندارند، ما هنوز یک بند قانونی نداریم که مختص به بازار مسکن باشد. در سال‎های اخیر به خصوص همین سال 1402 قیمت‎گذاری‎های نجومی و غیر منطقی باعث قفل شدن بازار مسکن شده است، اما اگر مجلس آینده جسارت پیدا کند و بحث مسکن و قیمت‎گذاری‎های را ساماندهی کند در آن صورت بخش عمده‎ای از مشکلات این حوزه و مصرف‎کنندگانش حل خواهد شد. ما اکنون کمبودی در بازار نداریم و من معتقدم که کمبود‌های فعلی عمدی است که ناشی از بی‎قانونی در ساماندهی بازار مسکن و صنعت ساختمان است.

• علت اصلی افزایش قیمت مسکن در بازار چیست و چه راهکاری برای ثبات بخشی آن وجود دارد؟

- در حال حاضر تورم و کاهش ارزش پول ملی کشور عامل اصلی افزایش قیمت هاست که با عدم نظارت باعث تشدید هر چه بیشتر آن و سرایت آن به بازارهای دیگر شده است، بنابراین بسیار مطلوب است دولت با افزایش نظارت ها از عواملی که باعث افزایش تورم می شود جلوگیری به عمل آورد و به ویژه این ضرورت در بخش مسکن بسیار حیاتی است چرا که با کنترل قیمت مسکن و بهبود این بخش که سهم عمده ای در سبد خانوارها دارد، به خوبی نرخ تورم در دیگر حوزه های را نیز کنترل کرد. اکنون این بازار تورم 82 درصدی خود را به تورم عمومی تحمیل می‎کند و این مسئله هم هیچ مبنای منطقی ندارد و فقط به دلیل رهاشدگی قیمت‎گذاری اتفاق می‎افتد. اکنون تاثیر تورم 82 درصدی بازار مسکن بر تورم 39 درصدی عمومی خیلی بیشتر است پس اگر دولت موفق نشود که بازار مسکن را طبق قانونی مشخص اداره کند اثرات منفی آن بر اقتصاد همچنان ادامه خواهد داشت. اکنون به دلیل هرج و مرج ایجاد شده در بازار می‎بینیم که حتی بخش صنعت ساختمان نیز با رکود شدید و مشکلات اساسی مواجه شده است. در حال حاضر تقاضا برای مسکن به دلایل مختلف از جمله کاهش توان خرید مردم بسیار کاهش یافته است، و دولت در سال گذشته برنامه مشخصی در این حوزه نداشته و بازار مسکن به یک نوع رهاشدگی مبتلا شد که در نهایت به یخ زدگی و رکود بازار مسکن منتهی شد، در نتیجه کمتر کشی توان خرید مسکن را دارند، البته شاید موقع خرید مسکن بگویند وام‎های مسکن می‎تواند کمکی به مصرف‎کننده باشد، اما واقعیت این است که در هیچ جای دنیا چنین وام‎هایی را برای مردم در نظر نمی‎گیرند. از سوی دیگر به دلیل اینکه بازار دچار رکود شدید تورمی است تقاضای سرمایه‎ای هم در این بخش وجود ندارد چراکه سرمایه‎گذاری در این بخش به دلیل نقدشوندگی بسیار کمی که دارد به صرفه نخواهد بود، در چنین شرایطی طبیعی است که بازار قفل شود. در مجموع بازار مسکن در سال جاری به شرط تحقق طرح های اعلام شده می تواند مثبت باشد در غیراینصورت چشم انداز خوبی برای آن متصور نمی شود.