اجاره‌نشینی؛ کابوسی در بیداری

در روزگاری نه‌چندان دور، خانه‌دار شدن اگرچه دشوار، اما ممکن بود. امروز اما، برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی، نه خرید مسکن که حتی اجاره‌نشینی نیز تبدیل به دغدغه‌ای رنج‌آور شده است. بنا به آمار منتشره، میانگین اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۴۰۲ رشدی ۴۰. ۳ درصدی داشته است. این در حالی ا‌ست که در سه سال گذشته (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳) روند افزایش اجاره به‌شدت صعودی بوده و نرخ‌های اعلام‌شده نشان می‌دهد که فشار اقتصادی بر مستأجران به‌مراتب بیشتر از رشد دستمزدها و درآمدها بوده است.

اجاره‌بها از تهران تا ایلام

به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان کارشناس بازار مسکن دراین باره گفت: بازار مسکن ایران در نقطه جوش قرار دارد، اگرچه بحران مسکن صرفاً نتیجه سیاست‌های یک دولت نیست و زنجیره‌ای از ناکارآمدی‌ها در سال‌های مختلف به آن دامن زده، اما اکنون بیش از هر زمان دیگری نیازمند تصمیم‌های شجاعانه، برنامه‌ریزی علمی و مشارکت واقعی بخش خصوصی هستیم. او افزود: هزینه اجاره‌خانه برای خانوارهای شهری در پایتخت در مقایسه با دیگر شهرها بسیار بیشتر است و به طور میانگین تا حدود 182 میلیون تومان در سال گذشته برآورد شده است، در حالی که به طور مثال این رقم در ایلام حدود 34 میلیون تومان و در استان فارس حدود 98 میلیون تومان اعلام شده و این آمار در استان سمنان با رقمی برابر با حدود 35 میلیون تومان بررسی گردیده است که در رده‌های پایین هزینه‌های اجاره قرار دارند که همه این اعداد، شکاف عمیق جغرافیایی و طبقاتی را در دسترسی به مسکن نشان می‌دهند.

زنگ خطر

این کارشناس اضافه کرد: بر اساس آمار ارائه‌شده، بیش از ۳۵ درصد خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند، که حدود یک‌سوم جامعه کل را شامل می‌شوند، اما این آمار نه تنها عددی خام نیست، بلکه یک هشدار جدی برای برنامه‌ریزان است. افزایش فشار اقتصادی، رشد بی‌رویه اجاره‌بها و نبود سیاست‌های حمایتی مؤثر می‌تواند منجر به مهاجرت خانوارها به حاشیه‌ی شهرها، افزایش سکونت در بافت‌های فرسوده، و حتی پدیده‌هایی چون رشد خانواده‌های ساکن در اتاق‌ها یا خانه‌های اشتراکی شود. او ادامه داد: نمودار روند اجاره‌بها در سال‌های اخیر، پیوند مستقیمی با نرخ تورم عمومی کشور دارد. رشد ۴۰ درصدی اجاره در سال گذشته در مقایسه با حدود ۲۵ درصد در سال ۱۴۰۰، حاکی از ناتوانی بازار در جذب شوک‌های اقتصادی است. بسیاری از مستأجران، مجبور به کاهش سطح زندگی، جابه‌جایی به مناطق ارزان‌تر و حتی نقل مکان به شهرهای کوچک‌تر شده‌اند که این وضعیت به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران کاملاً قابل لمس است.

تسهیلات نامتعادل

سلمانیان در توضیح اقدامات حمایتی دولت و ارائه طرح‌های حمایتی برای مستأجران گفت: پرداخت ۷۰ درصد تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سقف مصوب شورای پول و اعتبار، تکلیف به پرداخت ۲۵ درصد تسهیلات به صورت ترجیحی به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی، استفاده از وجوه اداره ‌شده در پروژه‌های مشارکتی برای اجرای برنامه‌های مسکن اجاره‌ای، اعطای تسهیلات ساخت به انبوه‌سازان و بخش خصوصی با اولویت مسکن اجاره‌ای، احداث ۷۵ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای بلندمدت برای زوج‌های جوان و خانوارهای فاقد مسکن و... از جمله اقداماتی است که همزمان با طرح‌هایی چون مسکن مهر، مسکن ملی و... اجرایی شده است. اما با وجود این برنامه‌ها، بسیاری از تحلیل‌گران معتقدند که اجرایی‌شدن این وعده‌ها همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد، چرا که بسیاری از پروژه‌های مسکن ملی یا به تأخیر افتاده‌اند یا فاقد جذابیت اقتصادی برای سرمایه‌گذاران هستند.

بحران جدی مسکن

او ضمن اشاره به اینکه ادامه‌ وضعیت موجود، تبعاتی جدی در پی دارد گفت: چنانچه به معضلات بازار مسکن و به خصوص نیاز مستاجران توجه نشود، شاهد چالش‌های جدی در حد بحران در کشور خواهیم بود که پیامدهایی چون؛ افزایش فقر شهری به دلیل رشد سرسام‌آور هزینه اجاره نسبت به درآمد خانوار، افزایش مهاجرت معکوس از کلان‌شهرها به شهرهای کوچک‌تر یا روستاها، کاهش نرخ ازدواج و فرزندآوری در میان نسل جوان، افزایش پدیده‌ بی‌خانمانی پنهان یا خانوارهای ساکن در مکان‌های غیراستاندارد و... منتهی خواهد شد. این کارشناس درباره راهکارهای ممکن برای خروج از بحران احتمالی گفت: برای ایجاد سیستم جامع و پایدار برای اجاره‌داری حرفه‌ای، دولت باید با ارائه مشوق‌هایی، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن اجاره‌ای سوق دهد، از سوی دیگر باید با افزایش عرضه مسکن از طریق رفع موانع ساخت‌وساز، کاهش بروکراسی، تسهیل زمین‌سپاری و اعطای مجوزهای سریع ساخت، هدایت نقدینگی به سمت ساخت مسکن به‌جای سوداگری در بازار در مسیر بهبود نسبی بازار مسکن و اجاره گام بردارد. سلمانیان اضافه کرد: قطعاً یکی از دیگر راهکارهای موجود اعمال مالیات بر خانه‌های خالی و افزایش هزینه نگهداری املاک غیرمسکونی است که باید با نظارت دقیق دولت همراه باشد، علاوه بر این کنترل و نظارت جدی‌تر بر رشد اجاره‌بها، ایجاد سامانه ملی اجاره‌نامه‌ها و اعمال سقف افزایش منطقی و... از دیگر شاخص‌های مهم و تاثیرگذار در این حوزه به شمار می‌آیند. این کارشناس باتاکید بر اینکه اکنون زمان اجرای تصمیم‌های بزرگ است گفت: آینده‌ی کشور بدون حل بحران مسکن، چشم‌انداز مطلوبی نخواهد داشت؛ چرا که خانه، فقط یک سرپناه نیست. خانه، اساس خانواده است و خانواده، ستون اصلی جامعه است و چنانچه در این زمینه کوتاهی و اهمال صورت گیرد، شاکله بسیاری از خانواده‌ها از هم می‌پاشد و بسیاری از اهداف دولت در حوزه‌های مختلف فرصت عملیاتی شدن نمی‌یابند و قطعاً ناترازی دیگری در حوزه اقتصادی و اجتماعی با نابسامانی در بازار مسکن و اجاره نشینی مشارکتی، موتورخانه نشینی و... ایجاد می‌شود.

قوانین اشتباه

مجید گودرزی کارشناس مسکن نیز در این باره گفت: مستاجر ایرانی درگیر عرف غلط اجاره شده است و باید ۴ نوع هزینه برای اجاره یک واحد مسکونی بپردازد. در حالی که در تمام کشورهای دنیا فقط هزینه اجاره می‌پردازند. ودیعه یکی از دلایل اصلی فلاکت مستأجران ایران شده است. گاهی مبلغ افزایش آنکه کاملا خودسرانه توسط مالکان تعیین می‌شود، از کل درآمد سالیانه مستأجران بیشتر است. هنوز آوارگی مستاجر حق مسلم صاحبخانه و یک ابزار فشار قوی برای تمکین مستاجر به اجاره‌های ظالمانه است. مستاجر ایرانی هم باید هر ساله کاهش ارزش پول ملی را جبران کند، هم باید تورم مسکن را جبران کند، هم باید سود تسهیلات بانکی بی‌حساب و کتاب و ظالمانه را بپردازد و هم باید اجاره بدهد. هر سال به اندازه نرخ تورم از قدرت خرید رهن مستأجران کاسته می‌شود و هر سال به اندازه تورم به اجاره مستأجران اضافه می‌شود. این دوگانه فشار شدیدی به معیشت مستأجران وارد کرده است. او افزود: ودیعه در اقتصادهای جهان وجه التزام و ضمانت اجرای درست قرارداد اجاره است، اما متاسفانه موجران در ایران هم رهن و هم اجاره می‌گیرند. در حالی که ودیعه یک ضمانت برای پرداخت اجاره است. همچنین از محل ودیعه خسارت‌های احتمالی به ملک با حکم دادگاه برداشت می‌شود. رهن مبلغی است که در نظام‌های رهن و اجاره باید با سود متعلقه در پایان قرارداد به مستاجر بازگردانده شود. اما در ایران رهنی که بازگردانده می‌شود، به اندازه تورم قدرت خرید و ارزش خود را از دست داده است و باید با تسهیلاتی که مصوب می‌شوند اما پرداخت نمی‌شوند و با سود‌های غیرمتعارف به‌روزرسانی شود.

مصیبت بزرگ

این کارشناس ادامه داد: در طول سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ این کاهش ارزش ودیعه به بیش از ۹۲ درصد رسیده است و این مصیبتی بزرگ‌تر از اجاره است. نظام اجاره‌نشینی ایران یک نظام قانونمند نیست و نشأت گرفته از خواسته‌ها در نظام ارباب و رعیتی است. ما نیاز داریم که قیمت‌گذاری از دست ذی‌نفعان سیری‌ناپذیر خارج و قانونمند شود. به راحتی می‌توان قیمت واقعی مسکن را تعیین کرد و درصد اجاره آن را تعیین کرد، اما هیچ اراده‌ای برای ساماندهی آن نیست، در حالی که مسکن بخش مهمی از رفاه و معیشت مردم ماست که در طول تاریخ یک منبع فشار دائمی به خانواده‌های ایرانی بوده و هست.