‌«آرمان ملی» به بررسی طرح کمک به بافت‌های فرسوده و چالش‌های پیش روی آن / می‌پردازداستمرار مشوق‌های نوسازی

از سوی دیگر نبود فرهنگ سازی مناسب در این بخش باعث شده که بسیاری از ساکنان این بافت‌ها نتوانند به درستی تصمیم بگیرند. همچنین عدم همکاری شهرداری‌ها و تمایل نداشتن سازندگان برای ورود به این حوزه سبب شده که این طرح در گذشته چندان موفق نباشد. حال در دولت جدید و درمدیریت بذرپاش عزم جدیدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده طرح شده است که با تکیه بر این طرح و بسته‌های تشویقی می‌توان به معضل چند دهه‌ای خاتمه داد.

مجاب کردن دولت به ضرورت مقاوم‌سازی بافت فرسوده

محمد آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری با تشریح سیاست‌های احیای بافت فرسوده شهری افزود: فراوانی تعداد واحدهای لرزان و ناایمن در بافت فرسوده شهرها و ضرورت کمک به احیا و مقاوم سازی این بافت، دولت را مجاب کرده تا راهبرد اصلی خود را در نهضت ملی مسکن معطوف به نوسازی بافت فرسوده و ایجاد واحدهای پایدار کند.

به گفته او، یک‌چهارم سطح شهرهای ایران معادل ۱۶۲ هزار هکتار از سکونتگاه‌های جمعیتی را بافت‌های قابل احیا شامل سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای، بافت‌فرسوده میانی و بافت فرسوده تاریخی تشکیل می‌دهد که دست‌کم یک سوم جمعیت کشور در همین محدوده سکونت دارد.

او گفت: بر اساس جدیدترین ارزیابی‌ها، بیش از پنج میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در همین محدوده‌های شهری قرار دارد که نزدیک به ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد از آنها فرسوده و ناپایدار هستند.

آئینی با اشاره به اینکه در ۱۵ سال گذشته فقط ۲۱۰ هزار واحد از این ساختمان‌ها تخریب و نوسازی شده و به جای آن ۶۷۰ هزار واحد احداث شده است، ادامه ‌داد: نوسازی این واحدها، فرآیند بسیار پیچیده‌ای است، زیرا مردم در این خانه‌ها و واحدهای اطراف سکونت دارند و مالکیت این املاک هم متعلق به مردم است و با دولت یا شهرداری‌ها نیست.

او بیان کرد: ما حداکثر قادریم برنامه نوسازی این املاک را تسهیل و تشویق کنیم. فضاهای عمومی مورد نیاز مردم و خدمات زیربنایی اعم از بهبود شبکه‌های آب، برق، گاز، مخابرات، مسیرهای دسترسی و خدمات عمومی نظیر امکانات آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی و انتظامی را فراهم کنیم؛ از این رو دولت به کمک شهرداری‌ها به شیوه‌های مختلفی مترصد حمایت از مردم برای نوسازی واحدهای مسکونی خود در بافت فرسوده شهری است.

به گزارش ایرنا، آیینی اظهار کرد: با این حال، بسیاری از ساکنان محدوده بافت فرسوده شهرها، استطاعت و توانایی لازم را برای تخریب و نوسازی واحد مسکونی خود ندارند و انبوه‌سازان مسکن هم به دلیل نبود توجیه اقتصادی، برای مشارکت در برنامه نوسازی بافت فرسوده رغبت نمی‌کنند.

او افزود: دولت با هدف ترغیب سرمایه‌گذاران به حضور در طرح‌های مسکن سازی و احیای بافت فرسوده ۵۰ درصد از هزینه صدور مجوز ساخت این محدوده را بخشیده و شهرداری‌ها هم مکلف شده‌اند تا مجوز ساخت مسکن را در این محدوده سریع‌تر از سایر مناطق صادر کنند.

چه کسانی می‌توانند ودیعه اسکان موقت بگیرند؟

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: سازندگان مسکن در این محدوده تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن دریافت می‌کنند و حتی به آنان یک خط اعتباری ویژه ارزان‌قیمت داده می‌شود و علاوه بر این به افرادی که منازل آنان در دوره ساخت تخریب می‌شود، ودیعه اسکان موقت با نرخ قرض الحسنه پرداخت خواهد شد.

او بیان‌ کرد: اگر واحدهای مسکونی مستقر در بافت فرسوده با املاک مجاور خود تجمیع شوند، برای نوسازی تا یک طبقه تراکم تشویقی اضافه می‌گیرند، اما اگر به صورت بلوکی با یکدیگر تجمیع شوند، می‌توانند تا دو طبقه تراکم تشویقی اضافه بگیرند.

آئینی همچنین با اشاره به مفاد بسته تشویقی شهرسازانه که اواخر پارسال در شورای عالی مسکن مصوب شد، گفت: در این بسته ۱۹ پیشنهاد تسهیل‌کننده و تشویقی برای حمایت از احیای بافت فرسوده گنجانده شده است. به عنوان نمونه تحت شرایطی، سازندگان مسکن در بافت فرسوده شهرها می‌توانند تا دو طبقه تراکم اضافه تشویقی بگیرند یا تحت شرایطی دیگر می‌توانند کاربری طبقه همکف را تجاری- اداری کنند.

او بیان کرد: مسکن‌سازان در این محدوده می‌توانند پارکینگ کمتری بسازند و از شیوه‌های دیگر تراکم پارکینگ را تأمین کنند. علاوه بر این در واحدهای تازه‌ساز تراس و بالکن جزو تراکم ساختمانی محاسبه نمی‌شود و به متقاضیان درب پارکینگ اضافه داده می‌شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به افزایش تسهیلات ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده تاریخی گفت: تسهیلات ودیعه اسکان موقت در این محدوده به ۱۲۰ میلیون تومان در کلانشهرها و ۹۰ میلیون تومان در سایر شهرها افزایش یافته است. همچنین برای نخستین بار سرفصل اعتباری ویژه‌ای برای مقاوم‌سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده تاریخی تعریف شده که معادل ۸۰ درصد وام ساخت است.

او با بیان اینکه به موازات ارائه این مشوق‌ها بنا داریم در دو سال آینده همه معابر خاکی محلات فرسوده هدف را آسفالت کنیم، اضافه‌ کرد: این مشوق‌ها ظرف همین مدت کوتاه تاثیر خود را گذاشته و موجب رونق ساخت مسکن در بافت فرسوده شده است.

به گفته آئینی، درحالی که میانگین سالیانه ساخت مسکن در بافت فرسوده در ۱۰ سال گذشته حدود ۴۰ تا ۴۵ هزار واحد است، اکنون به ساخت ۶۰ هزار واحد در این محدوده رسیده‌ایم.

وی گفت: پارسال ۶۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده شهرها ساخته شد و امسال هم تا اول شهریور حدود ۲۲ هزار واحد پروانه ساختمانی در این محدوده صادر شده است البته ما امسال انتظار بیشتری داشتیم، اما افزایش ۱۰ برابری بیمه پروانه ساختمانی، بسیاری از متقاضیان را منتظر نگه داشته و سرعت احیای بافت را کاهش داده است.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران بیان‌ کرد: اصلاحیه این قانون در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده و به شورای نگهبان ارسال شده که در این اصلاحیه رقم در نظر گرفته شده برای بیمه پروانه‌های ساختمانی متعادل‌تر است.

او افزود: مقرر شده سالیانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی مقاوم در همین محدوده ساخته شود و در مدت یک سال و نیم اخیر از مجموع اهداف در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن در بافت فرسوده شهرها تاکنون ۱۴۶ هزار و ۷۰۰ واحد پروانه ساخت گرفته و دست‌کم ۵۰ هزار واحد از آنها به بهره برداری رسیده‌اند.

آئینی گفت: ارزیابی‌ها نشان می‌دهد بیش از ۷۰ درصد پروانه‌ها در بافت فرسوده به واحدهای یک تا سه طبقه تعلق گرفته و این، یعنی در بافت فرسوده تقاضای مردم به سمت تراکم کم است.

آئینی، نداشتن سند را مهم‌ترین معضل ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی برشمرد و گفت: بر اساس بند م تبصره ۱۱ بودجه سال ۱۴۰۲ به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده شده، اراضی در مالکیت خود را با اولویت سکونتگاه‌های غیررسمی که قبل از سال ۱۳۹۴ به تصرف اشخاص درآمده و بر اساس طرح‌های مصوب شهری در آنها ساخت و ساز انجام شده و در حال بهره‌برداری است، به مالکان اعیانی واگذار کند.

او افزود: همچنین علاوه بر مشوق‌های سه گانه اداری- مالی و شهرسازی فوق، بسته تشویقی چهارمی به تصویب رسیده که در حال عملیاتی کردن آن هستیم و در قالب آن به مالکان واحدهای فرسوده زمین یا آپارتمان نوساز معوض می‌دهیم. یعنی در شهرهایی که واحدهای مسکونی نوساز خالی وجود دارد یا در شهرهایی که در مجاورت آنها زمین قابل ساخت داریم، به مالکان واحدهای مستقر در بافت فرسوده آپارتمان یا زمین با تخفیف ویژه می‌دهیم.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: صاحبان واحدهای فرسوده می‌توانند واحد خود را با واحد نوساز یا زمین جابه‌جا کنند. در این طرح واحدهای فرسوده و واحدهای نوساز از سوی کارشناسان رسمی کشف قیمت می‌شود و املاک معوض با ۴۰ درصد تخفیف به متقاضیان واگذار خواهد شد.

عدم ارتباط مناطق بافت فرسوده با سیاست‌های شهری

فرید قدیری، کارشناس بازار مسکن در خصوص تاثیر نوسازی بافت فرسوده بر بازار مسکن به مهر گفت: آنچه که در مناطق بافت فرسوده تهران شاهد هستیم با سیاست‌های فعلی شهری دولت، بانکی و.. ارتباط برقرار نکرده است آن هم به دو دلیل یکی وضعیت اقتصادی و معیشتی افرادی که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند و دیگری اولویت نبودن نوسازی بافت فرسوده توسط مالکان.

او در ادامه بیان کرد: در بافت‌های فرسوده دو دسته زندگی می‌کنند یکی مستاجران هستند که به نوسازی مرتبط نیست و دیگر مالکان قدیمی در بافت فرسوده است که مالکیم بافت‌های فرسوده اولین نیاز تامین قدرت خرید هستند و به دنبال این هستند که مایحتاج زندگی را تامین کنند و دغدغه نوسازی ندارند.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه اظهار داشت: تصمیم گرفتن برای تخریب و نوسازی به راحتی نیست حتی برای افرادی که در شمال پایتخت زندگی می‌کنند هم تخریب تصمیم راحتی نیست و باید با چند سازنده مشورت کنند و ببینند کدام به صرفه است بماند برای افرادی که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند و دغدغه اصلی آنها ساخت و ساز و نوسازی نیست.

او درخصوص مشکلات بافت فرسوده گفت: خانه‌ها در بافت‌های فرسوده سند نداشته و یا مشکل چند مالکی دارد که این موضوع باعث عدم دریافت تسهیلات از سوی بانک‌ها شده است. تسهیلاتی از طرف دولت و شهرداری برای ترویج ساخت و ساز داده شده اما نتیجه دلخواه را نداشته است که به عنوان مثال شهرداری هزینه پروانه را نمی‌گیرد یا اینکه دولت هزینه انشعابات را نصف دریافت می‌کند اما اینها بازهم باعث نمی‌شود تا مالکان بافت‌های فرسوده رغبتی برای نوسازی داشته باشند با توجه به اینکه ساخت و ساز‌ها نیز باید هزینه ساخت را در نظر بگیرند بعد تصمیم‌گیری کنند.

شهرداری با دولت مشکل نوسازی را حل کند

فرید قدیری گفت: حدود ۲ میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده هستند که با توجه به شرایط بد اقتصادی به مناطق پایین‌تر شهر مهاجرت کرده و نمی‌توان با سخن و یک نسخه واحد، کاری برای بافت‌های فرسوده انجام داد.

او در ادامه گفت: باید واقعیت بازار را دید در حال حاضر شهرداری ابزار قوی به نام پروانه در دست دارد که می‌تواند با توجه به هزینه صدور جواز ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده کمک کند، چراکه در بعضی مناطق مانند منطقه یک ساخت و ساز اشباع شده و باید سرمایه‌گذار را به سمت ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده مناطق پایین و متوسط شهر هدایت کرد، از طرف دیگر وظیفه دولت این است که با کنترل اقتصاد کلان و با سیاست‌های اقتصادی تورم را کنترل کند، زیرا با افزایش تورم تولید کننده در مسکن، تورم مصرف کننده را نیز شاهد خواهیم بود همچنین نحوه تامین مالی بودجه دولت اشتباه است و رشد نقدینگی و سیاست‌های پولی در مهار تورم وجود ندارد دولت باید اول این معضل را حل کرده و سپس سازندگان مسکن را برای ساخت و ساز ترغیب کند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: سرمایه‌گذار وقتی زمینه ساخت را مهیا ببیند کم‌کم به سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده روی می‌آورد از سوی دیگر سازنده باید به صورت دقیق بتواند هزینه‌های عملیاتی ساخت مسکن را در سال آینده محاسبه کرده و طبق آن مصالح و زمان ساخت را به کار ببرد.