«آرمان ملی» گزارش می‌دهد
فرار مالیات از خانه‌های خالی
آرمان ملی- صدیقه بهزادپور: اِعمال سیاست‌های مالیاتی اخیر دولت در بخش مسکن با هدف کنترل سوداگری و افزایش درآمدهای مالیاتی صورت گرفته است، ولی به نظر می‌رسد این سیاست‌ها نه تنها به اهداف خود نرسیده‌اند، بلکه تأثیرات منفی قابل توجهی بر بازار مسکن گذاشته‌اند.
کارشناسان معتقدند؛ هنوز طرح‌های مالیاتی چون؛ مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر املاک لوکس هیچکدام به دلیل ناهماهنگی سازمانهای ذیربط به نتیجه نرسیده‌اند و از این رو به نظر می‌رسد که؛ مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی نیز سرنوشتی چون دیگر پایه‌های مالیاتی سابق پیدا کند.
هزینه‌ای بیشتر از درآمد
به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان کارشناس بخش مسکن در این باره گفت: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۴۰۱ آغاز شد با این امید که بتواند هم درآمدزایی کند و هم مشکل کمبود مسکن را با آزادسازی واحدهای خالی کاهش دهد. اما آمارها حکایت از شکست این سیاست دارد. میزان تحقق این مالیات تنها حدود پنج و هفت دهم درصد از هدف تعیین شده بوده است و درآمد حاصل از آن حدود هفتصد و شصت میلیون تومان گزارش شده است، اما بر اساس برآوردهای صورت گرفته؛ این مبلغ حتی از هزینه‌های اجرایی راه‌اندازی سامانه مربوط به این مالیات نیز کمتر است که البته دلایل زیادی برای آن وجود دارد. او ادامه داد: مهم‌ترین دلیل می‌تواند این باشد که تعریف «خانه خالی»، در قانون با ابهاماتی همراه است و بسیاری از مالکان با استفاده از این ابهامات از پرداخت مالیات شانه خالی می‌کنند. علاوه بر این مکانیزم نظارتی ضعیف است و توانایی شناسایی واقعی واحدهای خالی را ندارد و همچنین انگیزه‌های اقتصادی برای نگهداری واحدهای خالی، مانند انتظار برای افزایش قیمت، آنقدر قوی است که مالکان ترجیح می‌دهند مالیات را بپردازند ولی واحد را آزاد نکنند.
شمول گسترده و نتایج محدود
این کارشناس درباره چالش‌های طرح مالیات بر املاک لوکس نیز گفت: مالیات بر املاک لوکس نیز با چالش‌های اجرایی و مفهومی مواجه بوده است، از آنجا که تعریف «ملک لوکس» در قانون با معیار قیمتی سی میلیارد تومان تعیین شده است، اما در عمل این تعریف به‌گونه‌ای گسترده تفسیر شده که حتی ساکنان عادی یک خانه را نیز شامل می‌شود، در نتیجه این گستردگی شمول باعث شده تا پذیرش اجتماعی این مالیات کاهش یابد و مقاومت در برابر پرداخت آن افزایش پیدا کند. او افزود: درآمد حاصل از این مالیات حدود بیست و یک هزار و هشتصد میلیارد تومان گزارش شده است، اما کارشناسان معتقدند این رقم نیز احتمالاً کمتر از هزینه‌های اجرایی این طرح بوده است، علاوه بر این، این مالیات نتوانسته است به هدف اصلی خود که کاهش شکاف طبقاتی و جلوگیری از انباشت ثروت در بخش مسکن است دست یابد، چراکه ثروتمندان واقعی معمولاً راه‌های فرار مالیاتی متعددی در اختیار دارند.
سوداگری و سفته‌بازی
سلمانیان درباره جدیدترین این مالیات‌ها دربخش مسکن که در مرداد ۱۴۰۴ تصویب شده است گفت: مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن از جمله جدیدترین پایه‌های مالیاتی در سال جدید است. نرخ این مالیات بیست و پنج و هفت دهم درصد از رشد واقعی قیمت ملک تعیین شده و قرار است با افزایش مدت نگهداری ملک، نرخ مالیات کاهش یابد. در نگاه اول این طرح می‌تواند ابزار مناسبی برای کاهش سوداگری باشد، اما معافیت‌های گسترده در نظر گرفته شده عملاً امکان فرار مالیاتی گسترده را فراهم کرده است. اما یکی از مشکلات اساسی این مالیات، تعریف سود واقعی است که با توجه به نرخ تورم و نوسانات بازار، محاسبه آن دشوار است. علاوه بر این، معافیت‌هایی که برای برخی انواع معاملات در نظر گرفته شده، راه را برای دور زدن قانون باز گذاشته است، به عنوان نمونه، معافیت فروش ارثی یا معافیت‌های مربوط به نقل و انتقالات بین اعضای خانواده، امکان سوءاستفاده‌های زیادی را ایجاد کرده است.
تأثیرات منفی بر بازار مسکن
او معتقد است: اجرای این سه مالیات در کنار هم تأثیرات عمیقی بر بازار مسکن گذاشته است که عمدتاً منفی بوده‌اند. از سال ۱۴۰۳ تاکنون، شاهد رشد منفی بیست و پنج و هفت دهم درصدی قیمت واقعی مسکن بوده‌ایم که در نتیجه این کاهش قیمت به جای آنکه باعث رونق بازار و افزایش دسترسی مردم به مسکن شود، به دلیل همراه بودن با رکود شدید و کاهش تقاضا، وضعیت را بدتر کرده است. سلمانیان اضافه کرد: از جمله پیامدهای ناخواسته این سیاست‌ها، تشدید رکود در بازار مسکن بوده است و اخذ مالیات از معاملات در شرایطی که تقاضای واقعی به شدت کاهش یافته، تنها باعث عمیق‌تر شدن رکود شده است. از سوی دیگر، معافیت‌های بی‌هدف و نامشخص باعث شده حتی معاملاتی که جنبه انعطاف‌پذیری در بازار دارند (مانند فروش به دلیل نیاز مالی فوری) نیز مشمول مالیات شوند که این امر نقدینگی بازار را کاهش داده است. این کارشناس توضیح داد: طراحی نرخ شناور و معکوس مالیات است از جمله مشکلات دیگر در این حوزه به شمار می‌آیند، چرا که بر اساس این مکانیسم، هر چه مدت نگهداری ملک بیشتر باشد، نرخ مالیات کمتر می‌شود، در این طرح به جای تشویق به عرضه مسکن، برعکس مالکان را به نگهداری طولانی‌تر ملک تشویق می‌کند تا از پرداخت مالیات بیشتر اجتناب کنند که درنهایت منجر به این شده که عرضه مسکن در بازار حتی از قبل هم کمتر شده است، همچنین تأثیر منفی دیگر این سیاست‌ها، ضربه به سازندگان مسکن است، چرا که در شرایطی که فروش مسکن نوساز نیز مشمول مالیات شده، انگیزه ساخت و سازبه شدت کاهش یافته است. این در حالی است که حل مشکل مسکن در گرو افزایش عرضه است و کاهش ساخت و ساز تنها مشکل را حادتر می‌کند.
ضرورت بازنگری اساسی
او بیان کرد: سیاست‌های مالیاتی اخیر در بخش مسکن با هدف مقابله با سوداگری و افزایش درآمدهای دولت طراحی شده‌اند، اما در عمل بیشتر به عنوان ترمزی بر سرمایه‌گذاری و تولید مسکن عمل کرده‌اند تجربه این سه سال نشان داده که این سیاست‌ها نه تنها به اهداف خود نرسیده‌اند، بلکه تأثیرات منفی قابل توجهی بر بازار مسکن گذاشته‌اند. از این رو برای اصلاح این وضعیت، نیاز به بازنگری اساسی در این سیاست‌ها وجود دارد. این کارشناس تاکید کرد: در مرحله نخست باید تعاریف دقیق‌تری از مفاهیمی مانند خانه خالی، ملک لوکس و سوداگری ارائه شود و سپس مکانیزم‌های نظارتی باید تقویت شوند تا امکان فرار مالیاتی کاهش یابد، علاوه بر این معافیت‌ها باید هدفمند و محدود شوند تا راه برای سوءاستفاده بسته شود و در عین حال باید بین اهداف درآمدزایی و اهداف تنظیمی بازار مسکن تعادل برقرار شود، چرا که تمرکز صرف بر درآمدزایی می‌تواند به کل بازار آسیب بزند. قطعاً باید توجه داشت که حل مشکل مسکن نیازمند رویکردی جامع است که تنها به ابزارهای مالیاتی متکی نباشد، چراکه توسعه بازار سرمایه، تسهیل ساخت و ساز، افزایش عرضه زمین و بهبود نظام تأمین مالی مسکن از جمله راهکارهای مکملی هستند که باید در کنار سیاست‌های مالیاتی مورد توجه قرار گیرند و بدون این نگاه جامع، ادامه روند فعلی تنها به عمیق‌تر شدن بحران مسکن در کشور خواهد انجامید.
ارسال نظر