پیش‌بینی‌های محقق نشده و رکود مستمر

این در حالی است که به تدریج به فصل جابه‌جایی‌ها (مهرماه) نزدیک می‌شویم، دوره‌ای که معمولاً با افزایش نسبی تقاضا همراه است. به گفته کارشناسان؛ چشم‌انداز این فرآیند در این بازه زمانی با توجه به شرایط حاکم بر جامعه، چندان مطلوب نیست.

 نااطمینانی‌های منطقه‌ای

به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان کارشناس بازار مسکن در این باره گفت: حملات نظامی و افزایش ریسک‌های منطقه‌ای یکی از عوامل کلیدی در کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن بوده است. این نااطمینانی‌ها باعث شده تا بسیاری از متقاضیان واقعی نیز تصمیم به خرید را به تعویق بیندازند. به گفته کارشناسان، این عامل به‌ویژه بر تقاضا در بخش مسکن لوکس و سرمایه‌ای تأثیر گذاشته است. او ادامه داد: توقف موقت معاملات به دلیل تعطیلی ادارات مربوطه نیز ضربه دیگری به بازار وارد کرده است. این تعطیلی‌ها که عمدتاً به دلایل مختلف رخ داده، باعث شده روند ثبت معاملات با اختلال مواجه شود و این خود به کاهش آمار رسمی معاملات دامن زده است.

 کاهش عرضه واحدهای جدید

او با بیان اینکه عدم انگیزه برای ورود به بازار مسکن طی سالیان اخیر در رکود بازار موثر بوده است، ادامه داد: کاهش قابل‌توجه واحدهای جدید وارد شده به چرخه فروش از دیگر نشانه‌های رکود است، چراکه توسعه‌دهندگان به دلیل عدم اطمینان از جذب واحدها، تمایل کمتری به عرضه پروژه‌های جدید نشان داده‌اند. این امر به نوبه خود چرخه معیوبی ایجاد کرده که بر رکود دامن می‌زند. سلمانیان توضیح داد: افزایش قیمت‌ها در کنار کاهش قدرت خرید عمومی باعث شده تا تقاضای مؤثر برای مسکن با افت شدیدی مواجه شود. بسیاری از خانوارها حتی برای مسکن در حد متوسط نیز با محدودیت مالی مواجه هستند و این مسأله تقاضا را به سمت بازار اجاره سوق داده است. او اضافه کرد: آمارها نشان می‌دهد کاهش معاملات به‌ویژه در مناطق شرق و شمال تهران محسوس بوده است. در برخی محلات، حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته تا ۴۰ درصد کاهش یافته که نشان‌دهنده عمق رکود فعلی است.

 رونق نسبی بازار اجاره

این کارشناس درباره چگونگی بازار اجاره در شرایط کنونی گفت: همزمان با کاهش معاملات خرید و فروش، بازار رهن و اجاره فعال‌تر شده است. این تغییر الگوی تقاضا نشان‌دهنده آن است که بسیاری از متقاضیان مسکن به دلیل عدم توانایی مالی یا تمایل به خرید در شرایط کنونی، گزینه اجاره را ترجیح می‌دهند. او ادامه داد: ظهور پدیده فروش فوری برخی واحدها با قیمت‌های پایین‌تر از ارزش بازار، نشان‌دهنده نیاز فوری برخی فروشندگان به نقدینگی است که البته این مسأله به ویژه در مورد واحدهای سرمایه‌ای و لوکس بیشتر مشاهده می‌شود. به اعتقاد این کارشناس مسکن، «داده‌ها حاکی از آن است که قیمت پیشنهادی فروشندگان در تیرماه نسبت به خرداد کاهش یافته است.» سلمانیان ادامه داد: به عنوان مثال، در برخی مناطق قیمت پیشنهادی از ۹۵ میلیون تومان در خرداد به حدود ۹۳میلیون تومان در تیر کاهش یافته که نشان‌دهنده تعدیل نسبی انتظارات فروشندگان است. در این راستا، شکاف بین قیمت پیشنهادی فروشندگان و قیمت‌های واقعی معاملات همچنان قابل توجه است، در حقیقت این شکاف در برخی مناطق به ۱۰- ۱۵ درصد نیز می‌رسد که نشان‌دهنده مقاومت خریداران در برابر قیمت‌های پیشنهادی است.

 مقایسه بازدهی بازارهای موازی

سلمانیان درباره رقابت بازارها در شرایط اقتصادی ناپایدار کنونی در حوزه‌های مختلف گفت: آنگونه که از شواهد برمی‌آید؛ بازار سکه، دلار با بازدهی به ترتیب حدود ۵ درصدی و ۱۳ درصدی در مقایسه با بازارهای مسکن و بورس با بازدهی منفی از وضعیت بهتری برخوردار بوده‌اند. از این رو، این مقایسه حاکی از این است که بازار مسکن در کوتاه‌مدت جذابیت خود را به عنوان گزینه سرمایه‌گذاری برای بسیاری از سرمایه‌گذاران از دست داده است. او در پاسخ به این سوال که چرا پیش‌بینی‌های سال قبل درباره بازار مسکن محقق نشد گفت: بسیاری از پیش‌بینی‌های سال گذشته مبتنی بر بهبود شرایط کلان اقتصادی بود که محقق نشد. تورم بالا، رشد اقتصادی پایین و سیاست‌های پولی نامناسب همچنان ادامه یافته و بر بازار مسکن تأثیر منفی گذاشته‌اند. از طرفی، سرمایه‌گذاران در سال گذشته حساسیت بیشتری در ورود به بازار مسکن نشان داده‌اند. این تغییر رفتار تا حدی ناشی از تجربیات گذشته و تا حدی نتیجه شرایط نامطمئن کنونی است. این کارشناس اضافه کرد: عواملی مانند تحولات اجتماعی و سیاسی که در پیش‌بینی‌ها کمتر مورد توجه قرار می‌گرفتند، تأثیر قابل‌توجهی بر بازار گذاشته‌اند.

بازار در فصل جابه‌جایی‌ها

سلمانیان درباره چشم‌انداز بازار مسکن همزمان با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها گفت: با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها (مهرماه)، معمولاً شاهد افزایش نسبی تقاضا هستیم، اما این افزایش در بازار اجاره هم احتمالاً محدود خواهد بود و نمی‌تواند به تنهایی بازار را از رکود خارج کند. در حقیقت به نظر می‌رسد روند تعدیل قیمت‌ها در ماه‌های آینده ادامه یابد، به ویژه در بخش مسکن‌های لوکس و سرمایه‌ای. این تعدیل می‌تواند فرصتی برای خریداران واقعی ایجاد کند. او معتقد است: با توجه به تأثیر گسترده رکود مسکن بر اقتصاد کلان، امکان تغییر برخی سیاست‌های حمایتی توسط دولت وجود دارد که در صورت تحقق می‌تواند بر بازار تأثیر بگذارد. البته نباید از این امر غاقل شد که، وضعیت کنونی بازار مسکن تهران نشان‌دهنده تداوم رکودی است که از سال گذشته آغاز شده است و با وجود نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها، به نظر نمی‌رسد این عامل به تنهایی بتواند بازار را به حرکت درآورد و بیشتر اینطور صادق است که در شرایط کنونی؛ برای خریداران واقعی فرصت مناسبی برای چانه‌زنی و خرید با قیمت‌های تعدیل‌شده فراهم شده و برای سرمایه‌گذاران: نیاز به دقت بیشتر در انتخاب موقعیت‌های سرمایه‌گذاری و توجه به بازدهی بلندمدت است. این کارشناس تاکید کرد: در این راستا و با توجه به شرایط موجود، لزوم بازنگری در سیاست‌های بخش مسکن به ویژه در زمینه عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه احساس می‌شود، اما در نهایت به نظر می‌رسد بازار مسکن تهران در ماه‌های آینده همچنان با چالش‌های جدی مواجه خواهد بود و خروج از رکود نیازمند بهبود شرایط کلان اقتصادی و کاهش نااطمینانی‌ها است.

سناریوهای آینده بازار مسکن

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تشریح سه سناریوی احتمالی برای آینده بازار مسکن، تأکید کرد که چشم‌انداز این بخش به‌شدت در گرو کیفیت تفاهمات سیاسی و جهت‌گیری دولت در سیاست‌های اقتصادی است. پورحاجت در واکنش به برخی اخبار منتشر شده درباره کاهش حدود ۹ درصدی قیمت مسکن در پی اتفاقات اخیر گفت: این ادعا اساساً صحت ندارد. در دوره ۱۲ روزه جنگ تحمیلی اخیر مردم مشغول دفاع از کشور بودند، نه فعالیت در بازار مسکن. ضمن اینکه هیچ‌یک از مراجع رسمی آماری طی این مدت، گزارشی درباره تحولات بازار مسکن منتشر نکرده‌اند. وی افزود: به‌نظر می‌رسد این ادعا بیشتر حاصل تصورات برخی رسانه‌ها باشد و با واقعیت‌های بازار مسکن همخوانی ندارد.

تاثیر توافق پایدار بر بازار مسکن

به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، در صورت دستیابی به یک تفاهم پایدار در سطح سیاسی، که منجر به رفع تحریم‌ها و بهبود روابط بین‌المللی شود، می‌توان انتظار بهبود فضای اقتصادی کشور را داشت. این روند با افزایش دسترسی ایران به بازار‌های جهانی و کاهش نوسانات ارزی همراه خواهد بود. وی افزود: در چنین شرایطی، رونق ساخت‌وساز قابل انتظار است. کاهش هزینه مواد اولیه و حمایت دولت از پروژه‌های تولید مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. همچنین رشد تقاضای مسکن از سوی خانوار‌های متوسط و جوانان می‌تواند بازار واحد‌های کوچک‌متراژ زیر ۸۰ متر را به حرکت درآورد. پورحاجت تأکید کرد: در این سناریو می‌توان به جلوگیری از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها، افزایش اشتغال در صنعت ساختمان و ارتقای اعتماد عمومی امیدوار بود. پورحاجت سناریوی دوم را مبتنی بر یک توافق موقت ارزیابی کرد که تأثیر اقتصادی محدودتری دارد. وی می‌گوید: این نوع توافق ممکن است به کاهش جزئی نرخ ارز و بهبود موقت فضای روانی منجر شود، اما رفتار سرمایه‌گذاران همچنان محتاطانه خواهد بود. وی با بیان اینکه در این وضعیت، شاهد نوسان محدود قیمت‌ها خواهیم بود، گفت: ممکن است در برخی مناطق پرتقاضا رشد جزئی و در مناطق کم‌تقاضا ثبات یا کاهش قیمت محتمل است، اما نبود برنامه‌ریزی منسجم از سوی دولت و احتمال بازگشت تحریم‌ها، همچنان رکود بازار را تشدید خواهد کرد. وی یادآور شد: در نتیجه ممکن است فشار بر اقشار متوسط برای تأمین مسکن افزایش می‌یابد و انگیزه ساخت‌وساز کاهش می‌یابد؛ پدیده‌ای که در نهایت به رشد اجاره‌بها منتهی خواهد شد. او بیان کرد: در بدبینانه‌ترین حالت، شکست مذاکرات می‌تواند اقتصاد کشور را وارد فاز رکود تورمی کند؛ بازاری که در آن ساخت‌وساز گران، اما معاملات کم‌رمق خواهد بود.

تاثیر متقابل ارز و تورم در مسکن

پورحاجت در تشریح این سناریو گفت: افزایش نرخ ارز و تورم، هزینه ساخت را به‌شدت بالا می‌برد. در چنین شرایطی، قدرت خرید مردم افت می‌کند و بسیاری از پروژه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی متوقف می‌شوند. وی افزود: حتی در صورت کاهش اسمی قیمت‌ها، نبود اعتماد و نااطمینانی عمومی باعث می‌شود بازار قفل شود و معامله‌ای انجام نگیرد. کاهش بی‌سابقه حدود ۹ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تیرماه ۱۴۰۴ اگر واقعیت داشته باشد همراه با رکود سنگین پس از جنگ ۱۲ روزه، نشان‌دهنده یک نقطه عطف در بازار مسکن است. این افت قیمت، که عمدتاً ناشی از توقف معاملات و افزایش عرضه در سایه نااطمینانی است، می‌تواند در صورت تداوم، به کاهش بیشتر قیمت‌ها منجر شود. با این حال، این کاهش لزوماً به معنای فرصت خرید نیست، زیرا نبود تقاضا و مشکلات اقتصادی، مانند کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های ساخت، همچنان موانع جدی هستند. در سناریوی تفاهم پایدار، انتظار می‌رود که با تثبیت نرخ ارز و بازگشت اعتماد، تقاضا به‌تدریج احیا شود، اما این فرآیند به دلیل کاهش درآمد خانوار‌ها کند خواهد بود. در مقابل، تداوم تنش می‌تواند بازار را به سمت رکودی طولانی‌تر و حتی کاهش بیشتر قیمت‌ها در برخی مناطق سوق دهد.