عوامل اثرگذار بر تعمیق رکود مسکن

آرمان ملی - آمار اتحاديه مشاوران املاک نشان مي‌دهد که از يکم تا بيست‌و‌دوم شهريورماه سال جاري، خريد و فروش ملک نسبت به زمان مشابه سال قبل 62 درصد کاهش داشته است و اجاره‌نامه نيز در اين مدت با افت 13 درصدي نسبت به زمان مشابه سال قبل همراه بوده است. اين ارقام قابل توجه است ولي به هر حال به اين دليل که همه انتظار داشتند اجاره‌بها افزايش پيدا کند، شايد زودتر اقدام به جابه‌جايي کرده‌اند. در مورد خريد و فروش مسکن، به اندازه‌اي قيمت‌ها بالا رفت که ديگر قدرت خريد مردم به اين قيمت‌ها نمي‌رسيد. در واقع با توجه به جهشي که در قيمت مسکن در سال گذشته داشتيم، اين انتظار مي‌رفت که ميزان خريد و فروش نيز پايين آيد. البته اينکه تا اين حد معاملات کاهش يافته است، واقعا قابل تأمل است اما رکود در اين بازار مي‌تواند مشکل‌ساز باشد؛ همانطور که چند سالي است اين موضوع به صنعت ساختمان لطمه وارد کرده است. البته دلايل خاصي را نمي‌توان براي آن ذکر کرد. برخي کارشناسان بر اين باورند که سيگنال‌هاي بازار مسکن نشان مي‌دهد که دوره رکود فعلي چهار تا پنج سال به طول بيانجامد، اما من تصور نمي‌کنم که اينگونه باشد. مسکن به تنهايي يک عامل نيست که بتوان آن را بدون در نظر گرفتن عوامل ديگر قضاوت کرد. شرايط اين بازار به موارد بسياري بستگي دارد. براي مثال، تحولات بازارهاي ديگر نظير ارز، سکه، طلا، و ... يا شاخص‌هاي اقتصادي چون ميزان نرخ تورم از جمله عواملي هستند که بر نظر و تصميم مردم براي اينکه به بازار مسکن مراجعه کنند يا خير، به شدت اثرگذار هستند. بنابراين، اينکه بگوييم دوره رکود يا رونق در بازار مسکن چند سال طول مي‌کشد، به عوامل متعددي بستگي دارد. سياست‌هاي دولت نيز از جمله عواملي است که بايد در محاسبات بازار مسکن لحاظ شود. ما دو بازار براي مسکن متصور هستيم؛ يکي بازار واقعي که مردم براي نيازهاي واقعي خود خريدشان را انجام مي‌دهند و ديگري بازار سوداگري که خريد به منظور کسب سود صورت مي‌گيرد. وقتي خود بازار راکد مي‌شود اثر متقابل دارد و سوداگري را کاهش مي‌دهد. چون فرد به اين نتيجه مي‌رسد که در چنين شرايطي ممکن است ملکي را خريداري کند، اما بعد نتواند آن را به فروش برساند. در حقيقت سود سوداگري همراه با رونق است. در دوره رونق بازار، سوداگري هم رونق مي‌يابد. در زمان فعلي که بازار با رکود مواجه شده، تقاضا براي سوداگري پايين آمده است و سود زيادي در آن ديده نمي‌شود. در مورد بازار واقعي هم، کساني که براي مسکن يکم ثبت‌نام کرده‌اند و واجد شرايط هستند، تعدادشان زياد است ولي خيلي از آنها انصراف مي‌دهند چون قدرت خريدشان به شدت تنزل يافته است. بنابراين قيمت‌هاي بالا خودش باعث تعميق رکود بازار مسکن مي‌شود. متاسفانه تمام اين شرايط به دليل سياست‌هاي اشتباهي است که در زمينه‌هاي مختلف در کشور اعمال مي‌شود و در اين بين مسکن نيز مستثني نيست.