مستاجران دیگر قدرت تامین ودیعه مسکن را هم ندارند/ مداخله دولت در بازار مسکن بی‌نتیجه بود

آرمان ملی آنلاین:  در این میان کارشناسان معتقدند انجام اقدامات بدون کارشناسی و نظارت دولت نه تنها این بازار را بهبود نمی‌بخشد بلکه با سیاست‌های دستوری شاهد فروریزش هر روزه بازار مسکن و ناتوانی بیشتر مردم در خرید و یا حتی بازار اجاره خواهیم بود این در حالی است که تضعیف بازار مسکن و ساخت و ساز به بیکاری و تهدید دیگر صنایع تامین کننده بازار ساختمان سازی منتهی می‌شود. 

وعده‌های بدون پشتوانه

 محمدعلی سلمانیان، کارشناس حوزه مسکن در این خصوص به «آرمان ملی» گفت: وعده‌های ساخت مسکن با توجه به شرایط موجود در کشور با هیچ‌یک از استانداردهای حاضر همخوانی ندارد، چراکه هیچکدام از شاخص‌های توسعه‌ای در کشور سازگار نیست و به نظر نمی‌رسد برنامه‌های پیش بینی شده در برنامه هفتم توسعه اقتصادی نیز فرصت اجرایی شدن را بیابند .

این کارشناس افزود: وضعیت مسکن در سال‌های اخیر دچار فرسایش فزاینده‌ای شده است که نه تنها بهبود این بازار را به همراه نداشته است بلکه به التهاب بیش از حد خرید و فروش و همچنین حوزه اجاره را نیز به دنبال داشته و علاوه براین به ایجاد رانت، جوی متراکم و بی‌نظم در این حوزه منتهی شده است که بیانگر اتخاذ سیاست‌های غلط در این حوزه است. 

ساخت و ساز در برنامه توسعه هفتم

سلمانیان توضیح داد: قرار بر این بود که جهش مسکن در چارچوب برنامه هفتم توسعه عملیاتی نشود اما در حال حاضر  وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی به صورت مستقل و بدون توجه به این امر باعث می‌شود که حدود 40 تا 50 درصد سرمایه کشور به این امر اختصاص یابد آن هم در شرایطی که ایران در تحریم و شرایط دشواری به سر می‌برد و به طور یقین اگر این امر اجرایی شود شرایط  سختی را در پیش‌رو خواهیم داشت چرا که هیچ تصوری از محل تامین اعتبارات و سرمایه برای این پروژه وجود ندارد. 

او توضیح داد: بازار مسکن در ایران واقعی نیست و نمی‌توان پیش بینی جدی و معقولی در این حوزه انجام داد در حقیقت این بازار تبدیل به یک مجموعه رانتی‌شده است که هیچ ارتباطی را نمی‌توان برای آن با تکیه بر علم اقتصاد در حوزه ساخت و ساز در نظر گرفت در حالی که برخی گمان می‌کنند که می‌توان با بنایی مسیر بازار مسکن را اصلاح کرد در صورتی که سامان بخشی به بازار نیاز به تولید و عرضه مسکن با پیروی از برنامه‌های کلان دارد. دولت در ساخت مسکن‌های انبوه برای اقشار ضعیف اجتماع لازم است تأکید داشته باشد که اقتصاد رانتی ‌شکل نگیرد و سیاست‌های اقتصاد کلان کشور با پروژه ساخت مسکن همخوانی داشته باشد بنابراین قفل‌شدگی بازار مسکن مانع از این می‌شود که ما امیدی به بهبود اوضاع ساخت‌وساز مسکن در آینده داشته باشیم و شاید بهتر باشد که بگوییم در این شرایط نمی‌توان این بازار را از هیچ بعدی تحلیل کرد. 

مسکن، مطالبه نخست مردم 

سلمانیان بیان کرد: براساس عملکرد اقتصاد ایران در یکی دو دهه اخیر بیانگر این است مسیر انتخاب‌شده، باعث توسعه ایران نمی‌شود همچنین در سال‌های اخیر هم مردم به انحای مختلف مطالبه خود برای زندگی بهتر را  مطرح کرده‌اند و ما به طور متناوب با گسترش سطح و عمق اعتراض‌ها مواجه بوده‌ایم بنابراین دولتمردان ما باید اراده خود برای تغییر ریل کشور را به شکل مشخص به مردم اعلام کنند. 

محاسبه هزینه ساخت مسکن

براساس این گزارش، قیمت تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در پایتخت ممکن است به سه میلیارد تومان برسد و این هزینه جدای قیمت زمین و مخارجی مثل نصب شیرآلات، کف‌پوش، کابینت‌ها و سایر موارد موردنیاز برای تکمیل واحد درنظر گرفته شده است که دراین خصوص خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران معتقد است: متوسط قیمت ساخت هرمترمربع واحد مسکونی را ۳۰ میلیون تومان است اما هزینه ساخت یک متر بنای مفید را باید فارغ از مسائلی نظیر شیرآلات لاکچری و مشاعاتی از جمله استخر و سالن سینما محاسبه کرد و در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه مسکونی بین 1.5 تا دو سال است و اگر فرآیند صدور پروانه را با طول یک تا دو سال به آن اضافه کنیم، کل پروسه ساخت حدود چهار سال زمان می‌برد بنابراین اگر همین امروز ساخت مسکن را در قالب پروژه‌های بزرگ شروع کنیم حداقل سه تا چهار سال آینده آماده می‌شود. 

گم‌شدن آمارهای رسمی مسکن!

گزارش رسمی بازار مسکن که قبلا به‌طور مستمر و منظم توسط بانک مرکزی در اختیار عموم قرار می‌گرفت از آذرماه ۱۴۰۱ متوقف شده است، چراکه قیمت مسکن همچنان برمدار افزایش حرکت می‌کند که دراین خصوص علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس گفت: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۶۰ میلیون تومان عبور کرده است در حالی که ابتدای سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن شش میلیون تومان بود این به این معنی است که قیمت مسکن طی پنج سال ۱۰ برابر افزایش داشته است که با وجود افزایش قیمت، از سال ۹۷ تا ۱۴۰۲ تولید مسکن افزایش پیدا نکرده است و به‌نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده و تولیدکنندگان از فروش واحدهای خود ناامید هستند، چراکه خریداران استطاعت مالی ندارند. 

اجاره‌بها، مستاجران و وام ودیعه مسکن

به عقیده کارشناسان، مداخله دولت در بازار اجاره مسکن، در سال‌های گذشته اغلب بی‌نتیجه باقی ماند با این حال امسال هم شاهد ابلاغ همان مصوبات هستیم و مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و سایر شهرها، دقیقا مانند گذشته است و حتی عددهای آن را دست نزده‌اند و تجربه نشان داده به دلیل نبود ضمانت اجرایی معمولا این سیاست به نتیجه نمی‌رسد و به‌همین دلیل دولت تلاش کرده راهکارهای جدید به‌کار بگیرد. 

تسهیل مراحل دریافت و صدور رایگان کد رهگیری یکی از مهم‌ترین اقدامات است و قرار شده سامانه کد رهگیری از زیرمجموعه وزارت صنعت به وزارت راه‌وشهرسازی منتقل شوند تا دیگر مشاوران املاک بهانه‌ای برای خودداری از صدور کدرهگیری نداشته باشند این درحالی است که مشاوران املاک امسال همچنین برای اولین بار ممکن است با سامانه‌ای روبه‌رو شوند که آنها را ملزم به ثبت قراردادهای فروش و اجاره در سامانه معاملات املاک و مستغلات می‌کند و همزمان به‌صورت سیستمی حق کمیسیون املاک را در هر قرارداد برای خریدار، فروشنده و مشاور نمایش می‌دهد همچنین دریافت رقم‌های بالاتر در قالب کمیسیون مشاوران املاک ممنوع خواهد شد بنابراین تغییر قوانین پرداخت وام ودیعه مسکن به نفع مستاجران یک احتمال دیگر است، به طوری که در حال حاضر وام مانند سایر تسهیلات بانکی با سود ۲۳ درصد قابل پرداخت است که بازپرداخت اقساط آن چندان با توانایی اجاره‌نشین‌ها همخوانی ندارد بنابراین دولت در کنار پیش‌بینی سازوکارهای اجرایی جدید جهت سهمیه‌بندی و پرداخت سریع‌تر وام ودیعه مسکن، باید در مورد کاهش مبلغ و نرخ سود وام اجاره‌نشین‌ها نیز تجدیدنظر کند. 

وام خرید مسکن

یکی دیگر از معضلات حوزه مسکن به عقیده کارشناسان نسبت تسهیلات حوزه مسکن است که به کل تسهیلات شبکه بانکی در سال‌های اخیر به چهار درصد نمی‌رسد و این عدد در سوئیس حدود ۵۰ درصد و در هلند ۱۹ درصد است به طوری که فاصله‌ای که نشان می‌دهد چرا و به‌چه دلیل خریداران مسکن در ایران نمی‌توانند روی تسهیلات بانکی حساب باز کنند. 

از سوی دیگر میزان تسهیلات پرداختی به خریداران، با حذف بانک مسکن که بانک تخصصی به‌حساب می‌آید و تسهیلات تکلیفی پرداخت می‌کند، حتی به عدد چهار دهم درصد کاهش پیدا می‌کند و تسهیلات خرید مسکن در حال حاضر برای زوج‌های ساکن تهران به ۴۸۰ میلیون می‌رسد که شامل دو وام ۲۰۰ میلیونی فردی و یک وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی است بنابراین دریافت وام مسکن از طریق بورس، همان ابتدای کار به حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد و زمان بازپرداخت وام مسکن برای متاهل‌ها و مجردها می‌تواند به‌درخواست متقاضی ۱۰ یا ۱۲ سال تعیین شود همچنین یک فرد مجرد باید ماهانه شش میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و یک زوج هر ماه حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اقساط پرداخت خواهد کرد. 

بر اساس این گزارش، مسکن چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا با چالش روبه‌رو است به طوری که توان متقاضیان مصرفی مسکن به شدت کاهش یافته است و بسیاری از مردم رویای خرید مسکن را در سر دارند و در سمت عرضه هم بخش خصوصی با چالش‌های جدی روبه‌رو است؛ به‌طوری که تعداد ساخت‌وسازها در سال گذشته نسبت به سال قبل از آن، کم شده است از این رو اِعمال تغییرات در این حوزه ضرورتی غیرقابل انکار است که باید هر چه زودتر در تعامل با بخش خصوصی به آن سامانی بخشید.