بافت‌فرسوده، فرصت یا تهدید؟!

آرمان ‌ملی- محمد سیاح: بافت فرسوده یکی‌از مهمترین معضلات در حوزه مدیریت شهری است. بخش‌های بزرگی از سطح شهرها در تسخیر همین بافت‌های فرسوده و فشرده قرار دارد که سال‌هاست مدیران شهری سعی دارند با جذب حمایت‌ دولت و مجلس و نظام بانکی و همچنین مردم، از پس مشکل برآیند؛ اما گستردگی این بافت‌ها و هزینه‌های سرسام‌‌آور و مشکلات حقوقی بسیار و نبود نقدینگی مورد نیاز، این وضعیت تغییر چندانی نکرده است. برخی‌از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که نوسازی بافت‌های فرسوده از طریق تجمیع باعث خواهد شد تا حداقل نیارهای محلی به مسکن هم برطرف شود ولی مخالفان این نظریه معقتدند که تراکم بالای جمعیتی در این بافت‌ها اجازه چنین اتفاقی را نمی‌دهد. به‌هرحال امروز بافت‌ فرسوده یک فرصت است آن هم در شرایط آشفته‌ای که بازار مسکن به دلیل کمبود عرضه به دنبال کاهش زمین‌های آزاد درون‌شهری و افزایش هزینه‌های آن بلاتکلیف است.

یکی‌از موضوعاتی که در توسعه شهری مطرح می‌شود ساخت‌وساز است، هرچه ساخت‌وساز بیشتر باشد روند توسعه هم شهری و هم اقتصادی سرعت بیشتری خواهد یافت چراکه بیش‌از 80نوع کالا و خدمات در ارتباط مستقیم با ساخت‌وساز هستند. یکی‌از برنامه‌های مدیریت شهری نوسازی بافت‌های فرسوده‌ای است که از آن به‌عنوان خطرات بالقوه یاد می‌شود. خطری که با وقوع یک زلزله پنج یا شش ریشتری می‌تواند به فاجعه ختم شود. به‌رغم وجود برنامه‌هایی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور، عملا در شهری مانند تهران با تراکم جمعیتی بالا و بافت فرسوده فشرده، براساس آمار شورای شهر تهران کمتر از پنج درصد بوده است. این درحالی است که برنامه‌های توسعه‌ای بیش‌از این رقم‌ها را پیش‌بینی کرده بودند. البته با توجه به حجم گسترده بافت‌های فرسوده و همچنین نبود نقدینگی مورد نیاز، بخشی از این طرح مسکوت مانده است.
 زمیــن، مــانع تولید مسکن در شهرها!
موضوع مسکن در ایران به‌ویژه در سال‌های اخیر و سال گذشته با وضعیت بسیار مبهمی روبرو شد؛ رشد فزاینده قیمت مسکن و به‌دنبال آن افزایش اجاره‌بها باعث شد تا رقم‌های عجیبی به ثبت برسد و براساس آخرین آمار بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در شهری تهران به بیش‌از 28میلیون تومان برسد. یکی‌از دلایل رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته کاهش ساخت‌و‌ساز و عرضه مسکن مطرح شده است. هرچند که در سال‌های گذشته مشکلات در این بخش کمتر بود، اما به دلیل اینکه سیاست‌های اتخاذی در قبال تامین و عرضه مسکن روشن نبوده و الان هم نیست،‌ وضعیت هر روز بغرنج‌تر می‌شده است. امروز برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، نبود زمین کافی در شهرهای بزرگ با تراکم جمعیتی بالا نظیر تهران را یکی از موانع اصلی تولید مسکن می‌دانند. برهمین اساس نیز نمایندگان مجلس شورای اسلامی در نشست علنی روز چهارشنبه و در جریان بررسی جهش تولید و تامین مسکن، با رای موافق به ماده ۱۳ این طرح، وزارت راه و شهرسازی را موظف کردند به منظور تأمین زمین مورد نیاز این قانون، استفاده از اراضی درون‌شهری در بافت فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی، اراضی متصل به بافت شهری و اراضی دستگاه‌ها را در اولویت قرار دهد.
 ضریــب استـهلاک در کشور 5/2درصد است
بیت‌اله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به «آرمان‌ ملی» در این‌باره گفت:‌ «تراکم جمعیتی در بافت فرسوده بسیار زیاد است و به دلیل همین فرسودگی در مقابل حوادثی نظیر زلزله بسیار آسیب‌پذیر هستند و اگر چنین حادثه‌ای رخ بدهد حتی به ساکنان خود مهلت خروج از خانه را نخواهد داد و هیچ فضای امنی برای مردم هم وجود ندارد ضمن اینکه در این بافت‌ها امکان خدمات‌رسانی مدرن ندارند و نمی‌توان امکانات را به آنها رساند. همه بافت‌های فرسوده کشور نیازمند بازسازی و نوسازی هستند، ‌اما به دلیل حجم تراکم این بافت‌ها نیازمند تجمیع است.» او ادامه داد:‌ «بازسازی بافت فرسوده یک برنامه متداول و روزمره همه شهرها است. در برخی از کشورها شهرداری‌ها، برخی از کشورها دولت‌ها و برخی با مشارکت مردمی و... و با استفاده از مکانیزم‌ها و سیستم‌ها و ابزارهای مختلف این کار را انجام می‌دهند.» ستاریان افزود:‌ «درنظر بگیرید آمار رسمی نشان می‌دهد ضریب استهلاک در کل کشور 5/2درصد است البته آمار بیش از اینهاست؛ به زبان ساده‌تر 40سال دیگر تمام ساختمان‌هایی که امروز در شهرهای می‌بینیم باید به‌طور کامل از نو ساخته شوند.‌ پس این اقدام باید یک رویه متداول در کشورها باشد. فرض کنیم در کشوری این ضریب به 5/1درصد باشد یعنی 60سال دیگر همه شهر دوباره باید ساخته شود.» این کارشناس بازار مسکن معتقد است:‌ «البته ما در این موضوع خیلی عقب هستیم و فرض کنید که الان باید به اندازه دو سال بافت فرسوده داشته باشیم ولی به اندازه 10تا15سال آینده بافت فرسوده داریم که باید نوسازی شوند. با این وضعیت مجموعه‌های متولی هرکاری برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام بدهند، باز هم از برنامه‌ها عقب خواهند ماند. مگر سالانه چند هزار واحد را می‌توان نوسازی کرد؟ اگر همه مشکلات از طراحی گرفته تا مسائل حقوقی و مالی حل شود و طرح‌ها را آغاز کنند باز هم نمی‌توانند همه بافت‌های فرسوده را نوسازی کنند.» او اظهار کرد:‌ «فقط در شهر تهران بیش از 800هزار واحد مسکونی فرسوده داریم و هر متولی هم که در این موضوع وجود داشته باشد -که شهرداری است- سالی بیشتر از 30هزار واحد را نمی‌تواند نوسازی کند. یعنی با این حساب حداقل 15سال از برنامه نوسازی عقب است. ضمن اینکه سالانه 50تا60هزار خانه جدید هم ساخته می‌شود که این تعداد نیز در فرآیند نوسازی بافت فرسوده، دچار فرسودگی خواهد شد که آنها هم طی چندین سال نیازمند نوسازی می‌شوند.» 
 دولت نبایــد شخصــا وارد ساخت‌وساز شود
ستاریان بااشاره‌به مصوبه مجلس شورای اسلامی در مکلف کردن وزارت راه و شهرسازی برای تامین زمین مورد نیاز نوسازی بافت فرسوده، افزود:‌ «یکی‌از اصلی‌ترین دولت‌ها در تمام دنیا تامین زمین شهری با کاربری مسکونی، آموزشی، بهداشتی و... است. یعنی باید این زمین‌ها را ایجاد کند تا بخش خصوصی آنها را بسازد. دوره‌ای در مسکن مهر دولت خودش وارد ساخت‌وساز شد و مسیر اصلی خودش را گم کرد. دولت‌ها نباید وارد این موضوعات شوند؛ صرفا باید زمین را فراهم و به سازندگان اجازه ساخت‌وساز بدهند. تولید زمین‌های شهری و مسکونی از وظایف وزارت راه و شهرسازی است و اصلی‌ترین وظیفه هم سیاست‌گذاری راهبردی است. بااین‌حال وزارتخانه توان زیادی ندارد که بتواند چنین تولیدی را انجام دهد.» این کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا تجمیع واحدهای مسکنی فرسوده و ایجاد واحدهای جدید کمکی به کاهش تقاضای مسکن خواهد کرد،‌ اضافه کرد: «چون تراکم بافت‌های فرسوده بسیار زیاد و قواره‌ها کوچک است، در زمان تجمیع هم نمی‌توان به اندازه نیاز، واحد جدید ایجاد کرد. یعنی این هم یکی از مشکلاتی است که مانع افزایش مشارکت‌های مردمی است. ضمن اینکه در بحث کاداستر و حقوقی این بافت‌ها مشکلات زیای وجود دارد و به‌نظرم باید کار اساسی برای مدون‌سازی نوسازی بافت‌های فرسوده صورت بگیرد.» طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین ثبت املاک در سامانه جامع مسکن و دریافت کد رهگیری در معاملات مسکن ازجمله اقدامات کنترلی بازار مسکن است که ازسوی مجلس مصوب شده تا شاید بتواند بخشی از مشکلات این عدم عرضه و همچنین رشد قیمت‌ها را در بازار برطرف کند.

ارسال دیدگاه شما

روزنامه در یک نگاه
ویژه نامه