مسکن‌سازی دولت در هاله‌ای از ابهام

آرمان ملي - صديقه بهزادپور: درست بعد از سرد شدن وعده ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال مجددا خبر فروش متري مسکن در بازار بورس بر سرزبان‌ها افتاده است. اين درحالي است که برخي از کارشناسان معتقدند که با اجراي اين طرح سرمايه‌هاي سرگردان به شکل بهينه به سمتي هدايت مي‌شوند که امکان کنترل هرچه مطلوب‌تر تورم را فراهم مي‌کند در عين حال احتمال خانه‌دار شدن را براي برخي افراد عملياتي مي‌سازد اما در مقابل کارشناسان ديگري بر اين باورند که سرمايه‌گذاري به اين شکل باعث هدايت سرمايه‌هاي سرگردان به جاي مسکن به سمت توليد مي‌شود و در نهايت به گران‌تر شدن کاذب مسکن منجر خواهد شد.

افزايش قدرت خريد احتمالي مسکن

محمدعلي سلمانيان، کارشناس حوزه مسکن در اين خصوص به «آرمان ملي» گفت: عرضه مسکن متري در بورس مزايا و معايب خود را دارد و در شرايط کنوني اقتصاد کمتر کسي توانايي خريد مسکن طي مدت زمان کوتاهي را دارد بنابراين اجراي طرح فروش متري مسکن در بورس شايد به اين امر کمک کند که افراد زودتر بتوانند به رؤياي خود جامه عمل بپوشانند اما از سوي ديگر اجراي اين طرح سبب مي‌شود کساني که با نقدينگي کمتري توانايي خريد مسکن را نداشتند به جاي سرمايه‌گذاري در حوزه‌هاي مولد به بازار خريد مسکن به عنوان يک کالاي سرمايه‌اي ورود کنند و به اين ترتيب سرمايه‌ها به جاي اينکه به سمت توليد هدايت شوند به صورت غيرمولد در بورس کالا و مسکن راکد مي‌شوند. او افزود: هرچند اين طرح با آرامش خاطر بيشتر براي خريداران واقعي همراه خواهد بود و به نحوي سرمايه‌هاي سرگردان را به شکل سامان يافته‌تري در بورس کالا هدايت و متمرکز مي‌کند اما آنطور که گفته مي‌شود بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متري و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پيش فروش کند و اين کار را در بستري که تضامين لازم از سازنده گرفته شود و خريدار با خيال راحت اقدام به خريد کند، انجام دهد هر چند فروش مسکن در سال‌هاي گذشته نيز مطرح شده بود اما قدرت اجرايي نشدن را نيافت و به دلايل مختلف به وادي فراموشي نهاده شد.

هدايت سرمايه‌هاي سرگردان

سلمانيان ادامه داد: مشارکت‌کنندگان در اين طرح به ندرت خواهند توانست خانه‌دار شوند، چراکه مجريان اين طرح نيز اين توقع اين امر را ندارند اما جمع‌آوري نقدينگي در راستاي اجراي طرح مذکور خواهد توانست نرخ تورم را کاهش دهد و شايد افرادي با سرمايه‌هاي مطلوب‌تر بتوانند در درازمدت توانِ خريد خانه را نيز پيدا کنند و بر اين اساس بتوانند به صورت متري مسکني نيز براي خود خريداري کنند. اين کارشناس توضيح داد: با اجراي طرح فروش متري مسکن امکان هدايت سرمايه‌ها از بازار طلا و ارز به بورس کالا در حوزه مسکن نيز وجود دارد و به اين ترتيب امکان دارد تعادل بخشي مطلوبي نيز در اين حوزه ايجاد شود چراکه بسياري از افراد مثلا با در اختيار 70 تا 100 ميليون قادر به تهيه مسکن نيست، اما مي‌تواند با خريد طلا و ارز در اين عرصه فعال باشد و بديهي است با فروش متري مسکن در بورس بسياري از نقدينگي‌هاي سرگردان راه خود را به سمت ديگري پيدا خواهند کرد. او بيان کرد: يکي از مشکلات جامعه در مقابل افزايش قيمت مسکن اين است که مردم مي‌گويند در سال‌هاي اخير و پيش از گراني مسکن، سرمايه‌اي را براي خريد ملک کنار گذاشته بودند به يک‌باره قيمت مسکن با افزايش همراه شد و در اين ميان ارزش سرمايه ما نيز از بين رفت بنابراين اين طرح مانع از بين رفتن ارزش سرمايه مردم نيز مي‌شود. با خريد چند متر خانه حتي اگر مسکن جهشي بالا برود ارزش سرمايه‌هاي خرد شهروندان حفظ خواهد شد اين در حالي است که با پس‌انداز سرمايه در بانک ارزش پول حفظ نمي‌شود.

احتمال افزايش قيمت کاذب مسکن

سلمانيان درباره احتمال افزايش قيمت مسکن با اجراي اين طرح گفت: قيمت مسکن تحت تاثير پارامتر‌هاي مختلفي است و افزايش قيمت مصالح ساختماني، قيمت زمين، کاهش عرضه و وضعيت بازار‌هاي موازي از جمله پارامتر‌هايي است که بر قيمت مسکن اثرگذار است اما مهم‌ترين مساله‌اي که در کشور سبب جهش قيمت مسکن در کوتاه‌مدت مي‌شود بحث دلالي و سفته‌بازي در بازار مسکن است به عبارتي ديگر مسکن پتانسيل بالايي دارد تا دلالان و افرادي که منابع ريالي زيادي دارند بيايند و در اين بخش سرمايه‌گذاري کنند و دقيقا همين افراد هم نمي‌گذارند قيمت مسکن کاهش پيدا کند به همين جهت عرضه مسکن در بورس نمي‌تواند به شکل چشم‌گيري سبب افزايش قيمت در بازار شود و ممکن است تنها 4، 5 درصد قيمت‌ها را افزايش دهد.

معايب طرح فروش متري مسکن

‌محمد آقاميري، عضو شوراي شهر تهران با اشاره به طرح فروش متري مسکن معتقد است: با طرح فروش متري مسکن مخالف هستم اما هنوز جزئيات آن را از سازمان نوسازي پيگيري نکرده‌ايم و ظاهر فروش متري مسکن اين است که مردم به تدريج خانه دار مي‌شوند اما در اصل باعث تورم در بازار مسکن خواهد شد، چراکه هر فردي که يک متر مسکن خريداري مي‌کند توقع دارد که سال بعد قيمت آن بالاتر برود و همين باعث افزايش تورم مي‌شود و انتظار تورمي در مردم ايجاد مي‌کند که از نظر اقتصادي اشتباه است. اين عضو شوراي شهر شهران تاکيد کرد: بايد شرايطي فراهم کنيم که فرد بتواند در چند سال با افزايش تسهيلات، کاهش قيمت زمين و هزينه ساخت صاحبخانه شود و متري فروختن مسکن سبب مي‌شود سوداگران وارد اين بازار شوند و کساني که اصلا نيازي به مسکن هم ندارند به‌خاطر جذابيت‌هاي اين بازار به آن ورود کنند و پول‌هايي که وارد اين بازار مي‌شود خود باعث تورم مي‌شود مانند اينکه پول مردم هدايت به ارز و دلار شود بنابراين کسي خانه مي‌خرد و در آن زندگي مي‌کند انتظار تورمي ندارد چون به عنوان مکان سکونت به آن نگاه مي‌کند نه سرمايه اين درحالي است که سياست اصلي دولت در اين است که مسکن از کالاي سرمايه‌اي به کالاي مصرفي تبديل شود.

تعارضات فروش متري مسکن

ناصر اماني عضو شوراي شهر تهران بر اين باور است که روزهاي اولي که بحث قرارگاه مسکن مطرح شد مسئولان شهرداري اعلام کردند قرار است زمين واگذار و پروانه صادر کنند و قرار نبود خانه بسازند اما اخيراً شهردار تهران و مديرعامل سازمان نوسازي از فروش متري مسکن سخن گفتند. شهرداري تهران نمي‌تواند بدون اجازه شوراي شهر فروش متري زمين داشته باشد و قطعاً شوراي شهر با اين مصوبه مخالفت خواهد کرد. او ادامه داد: هرگونه تصميمي در اين زمينه بايد به تصويب شوراي شهر برسد که تاکنون شهرداري پيشنهادات يا لايحه خود در اين موضوع را تقديم شوراي شهر نکرده است، اما تاکنون شهرداري لايحه يا پيشنهادات خود در مورد فروش متري مسکن را به شورا ارائه نداده است. شهرداري تهران در گذشته تجربه ناموفقي در اين زمينه داشته که نبايد اجازه دهيم که اين موضوع تکرار شود. اين گزارش مي‌افزايد: برخي از کارشناسان مسکن معتقدند که راهکار ميان بُر خانه‌دار کردن اقشار متوسط و پايين خريد متري مسکن است و در شرايط فعلي بسياري از افراد توانايي خريد آپارتمان را ندارند و از طريق نظام پس انداز هم بعضا دهه‌ها طول مي‌کشد تا فردي بتواند خانه‌دار شود. طرح‌هاي دولتي هم جوابگو نخواهد بود، چراکه طي حدود پنج دهه گذشته نقش دولت‌ها در توليد مسکن در ايران کمتر از پنج درصد بوده است، يکي از راه حل‌هاي خانه دار شدن در شرايط تورمي، ايجاد ارزش افزوده براي سرمايه‌هاي خرد است. در بحث خريد و فروش متري مسکن در بورس کالا نيازي نيست که پول يک واحد مسکوني به‌طور کامل پرداخت شود و بورس ضمانت تحويل به موقع واحد را مي‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند بايد خسارت بپردازد. اين اوراق که با عنوان اوراق سلف از آن ياد مي‌شود متناسب با قيمت مسکن رشد مي‌کند. مزيت ديگر آن قدرت نقدشوندگي است. همچنين سرمايه‌ها به بازار مسکن مي‌آيد که يک حوزه مولد است و به اين ترتيب در کاهش نرخ تورم تاثيرگذار خواهد بود، اما برخي از کارشناسان حوزه مسکن از مخالفان سرسخت اين طرح هستند و معتقدند اين طرح يک طرح ناموفق است که به 20 سال پيش مربوط مي‌شود که به اعتقاد آنها مسکن کالايي نيست که بتوان آن را متري فروخت. پارامترهاي بسيار زيادي در قيمت مسکن تأثيرگذار است به‌طور مثال قيمت هر منطقه با منطقه ديگر متفاوت هست حتي اگر دو خانه در يک ساختمان نيز باشند قيمت هر طبقه با طبقه ديگر تفاوت دارد. به اعتقاد آنها طرح متري فروش مسکن در بورس تحقق ناپذير است و مي‌توان به جاي آن سهام انبوه سازها و شرکت‌هاي بزرگ ساختماني را در بورس عرضه کنند و افراد با سودي که از آن حاصل مي‌شود بتوانند سرمايه‌گذاري کرده و صاحب مسکن شوند. مخالفان با يادآوري طرح فروش مسکن در تير ماه سال 1382 يادآور مي‌شوند که اين طرح از تهران آغاز و سپس به ساير شهرهاي کشور تعميم داده خواهد شد. در آن طرح در ابتدا قرار شد خريداران متري مسکن با دريافت سند رسمي ضمن مشارکت در خريد و فروش واحدهاي مسکوني صاحب خانه شوند از سوي ديگر قرار بر اين شد تا انبوه سازان مسکن پس از 30 درصد پيشرفت فيزيکي ساختمان اقدام به فروش متري مسکن کنند و بانک‌هاي منتخب وام مسکن تا 50 درصد هزينه خريد متري مسکن را به صورت تسهيلات پرداخت کنند که به گفته مخالفان تعداد اندکي از اين طرح توانستند صاحب خانه شوند و تکرار يک طرح شکست خورده را جايز نمي‌دانند.