پيش بيني افزايش اجاره بها در 2 سال آينده

موضوعی که به اعتقاد کارشناسان دلایل سرعت گرفتن نرخ رشد اجاره بها را باید در عقب ماندن آن از قیمت مسکن دنبال کرد به گفته تحلیلگران قیمت مسکن در 3 سال گذشته رشد تا 800 درصدی را تجربه کرده این در حالیست که قیمت اجاره معمولا مطابق با شرایط درامدی خانوارها رشد می‌کند که این موضوع باعث شده تا در زمان‌هایی که رشد قیمت مسکن ثابت می‌ماند بازار اجاره نسبت به ترمیم عقب ماندگی قیمتی خود اقدام کند البته باید توجه داشت که با وجود این میزان رشد قیمت اجاره بها همچنان از قیمت مسکن عقب‌تر بوده بنابراین احتمالا ظرف یک تا دو سال اینده نرخ اجاره بهای مسکن با شیبی ملایم تداوم خواهد یافت. اگرچه که سیاست‌های حمایتی دولت تا حدودی بتواند از شدت این رشد جلوگیری کند اما در نهایت مانعی برای کاهش یا توقف آن محسوب نخواهد شد.

سهم بالای اجاره بها در تورم ماهانه

بررسی‌ها از روند تاثیر‌گـــذاری نرخ رشد مسکن در تورم نشان می‌دهد در نـــرخ تورم آذرماه اگرچه شاهد کاهش نسبی نرخ تورم بوده‌ایم، اما بازار اجاره مسکن با بیش از 54‌درصدی بیش‌ترین سهم را در شکل‌گیری تورم این ماه داشته است همچنین در دی ماه نیز نرخ تورم سالانه به ۴۲. ۴‌درصـــد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل یک واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین میانگین نرخ تورم نقطه‌ای نیز در این ماه به عدد ۳۵. ۹ درصد رسیده که در مقایسه با ماه مشتابه قبل رشد 0. 7 درصدی را داشته است؛ یعنی خانوارهای کشور به طور میانگین ٣٥. ٩ درصد بیشتر از دی ١٣٩٩ برای خرید یک «مجموعه کالاها و خدمات یکسان» هزینه کرده‌اند. البته در این ماه هم اجاره مسکن مهم‌ترین دلیل تورم نقطه‌ای بوده به طوریکه اجاره با سهم ۵۴. ۵ درصدی بیش‌ترین اثرگذاری را بر تورم این ماه داشته‌است. اجاره در دی تورم ماهانه ۴. ۴۳ درصدی را ثبت کرد که بالاترین رقم از مردادماه ۱۳۹۹ به حساب می‌آید. از سوی دیگر امار منتشر شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در تهران در آذر ماه امسال ۸۴ هزار تومان است که به این معنی است مستأجر یک واحد ۵۰ متری در پایتخت باید ماهانه ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و یک واحد ۱۰۰ متری ۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اجاره بها پرداخت کند. این در حالی است که در مهر ماه سال ۱۳۹۸، متوسط اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴۰ هزار تومان بود که رشد بیش از ۱۰۰ درصدی اجاره بها طی دو سال گذشته را شاهد بوده‌ایم همچنین دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در خصوص همبستگی قیمت مسکن و اجاره بها اعلام کرده: با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها و رهن، افزایش قیمت مسکن با تأخیر منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره اماکن مسکونی شده است. به عنوان نمونه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آذر ماه ۱۳۹۸ بیش از ۱۳. ۴ میلیون تومان و این شاخص (متوسط قیمت هر متر مسکن) در آذر ماه امسال (۱۴۰۰) به بیش از ۳۲ میلیون تومان در هر متر رسیده بود که این رشد بیش از ۱۰۰ درصدی و دو برابری همزمان قیمت هر متر مسکن و اجاره بهای آن، مؤید ادعای همبستگی قیمت مسکن و اجاره بهاست.

جبران عقب ماندگی

در رابطه با دلایل رشد اجاره بهای مسکن و تاثیر‌گذاری آن در نرخ تورم مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد می‌گوید: وضعیت موجود بازار اجاره مســـکن، وضعیت غیر منتظره‌ای نیست. اجاره بـــها تا حد زیادی از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد چرا که اجاره بها، «نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن» محسوب می‌شود کسی که ملک خود را اجاره می‌دهد، در عمل یک سرمایه‌گذاری در کالایی به اسم مسکن کرده و بازدهی این سرمایه‌گذاری، همان اجاره مسکنی است که دریافت می‌کند. وی در ادامه افزود: وقتی میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد به این معنا که خریدار باید پول بیشتری برای خرید مسکن بدهد، طبیعتا متناسب با آن انتظار دارد که اجاره بیشتری هم دریافت کند. اما از آنجا که قیمت مسکن در طول ۳ سال اخیر ۷ تا ۸ برابر شده است؛ اما اجاره بها نمی‌توانست به این سرعت افزایش یابد؛ چون اجاره بها باید با درآمد خانوارهای طبقات متوسط یا پایین‌تر منطبق می‌شد. وی خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه رشد درآمد خانوارها نمی‌توانست به این سرعت اتفاق بیفتد، بنابراین اجاره بها طول می‌کشید تا خود را منطبق کند؛ همواره این اتفاق رشد با تأخیر اجاره بها به قیمت مسکن رخ می‌دهد مثلا وقتی در دوره‌های سریع رشد قیمت مسکن قرار داریم اجاره بها همگام با رشد قیمت مسکن، افزایش نمی‌یابد و از سرعت آن عقب می‌ماند. بنابراین نه تنها رشد اجاره بها در ماه‌های اخیر متوقف نشده است، بلکه در یکی دو سال آینده هم ادامه خواهد داشت. سلطان محمدی گفت: در دوره‌هایی که رشد قیمت مسکن کند یا متوقف می‌شود، اجاره بها این عقب ماندگی را جبران می‌کند در یک سال اخیر رشد قیمت مسکن پس از ۳ سال تورم شدید، دچار توقف و کندی شد و عملا ۱۷ تا ۱۸ درصد در یک سال قیمت مسکن رشد داشت که از رقم تورم عمومی که ۴۲ تا ۴۳ درصد است، خیلی عقب‌تر است که نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن عملا ۲۵ درصد کاهشی بوده اســـت. قیمت واقعی مسکن به معنای قیمت اسمی مسکن پس از خارج کردن اثر تورمی است. وی تأکید کرد: از آنجا که اجاره مسکن در سال گذشته از رشد قیمت مسکن عقب مانده بود و نتوانسته خود را همگام با آن پیش بیندازد، لذا باید انتظار داشته باشیم، اجاره مسکن در یکی دو سال آینده با شیبی تندتر از قیمت مسکن به پیش می‌رود تا کمی از این عقب ماندگی را جبران کند. بنابراین رشد اجاره بها در ماه‌های اخیر قابل پیش بینی بود.