کد خبر : 267231 تاریخ : ۱۳۹۸ پنج شنبه ۳۱ مرداد - 00:00
آنچه بخش مسکن نیاز دارد هادی حق‌شناس استاندار گلستان- اقتصاددان

يک قاعده‌اي در فيزيک تحت عنوان ظروف مرتبطه وجود دارد که در اقتصاد هم همين قانون برقرار است. يعني نرخ بازدهي بازار سکه، بازار مسکن، خودرو، زمين در بلندمدت همه يکسان خواهد شد. يعني اگر امروز نرخ ارز يا نرخ سکه يا نرخ مسکن با همديگر اندکي تفاوت دارند، نسبت به مثلا سال 92، مطمئنا به زودي نرخ بازدهي شان يکسان خواهد شد. اگر شوک خارجي اقتصاد ايران يعني تحريم‌ها حذف بشود، اين زمان بلندمدت، کوتاه‌تر خواهد شد. اما چند نکته مهم وجود دارد و آن اينکه بازار ارز در اواخر سال 96 و 97 دچار التهاب شد و انتظار شوک جديد در بازار ارز نداريم. و همينطور بازار مسکن هم در سال 97 دچار شوک شد و اگر روند بلندمدت را بررسي کنيم، مي‌بينيم که دريک مقطع زماني چهار تا پنج سال معمولا يک تا دو سال رونق و دو تا سه سال رکود داريم. انتظار اين است که قيمت بازار مسکن ثبات داشته زيرا به هر حال امروز قيمت مسکن در تهران و کلانشهرها به‌گونه‌اي است که بخش زيادي از مردم توان خريد ندارند پس طبيعي است که مسکن وارد يک رکود نسبي شود، همچنان که اين اتفاق در بازار ارز افتاد. اما تنها کاري که در ايران از زماني که زندگي شهرنشيني آغاز شد و زندگي شکل امروزي صنعتي به خودش گرفت، مردم خودشان انجام مي‌دادند و دولت مداخله نمي‌کرد، همين ساخت و ساز مسکن بود. دولت در فولاد، سيمان، کاشي، خودرو، انرژي هسته‌اي، بيمارستان، مدرسه، دانشگاه و صدها کار ديگر در طول يکصد سال گذشته مداخله کرد گرچه امروز تلاش مي‌کند که از دخالت‌ها کم کند و بيمارستان وفولاد را به بخش خصوصي واگذار کرده و بقيه بنگاه‌هاي بزرگ را نيز واگذار کند، اما هميشه ساخت و ساز مسکن را به مردم واگذار کرده است. مگر در دولت‌هاي نهم و دهم که مداخله مستقيم صورت پذيرفت و حدود دو ميليون واحد ساخت و ساز مسکن را در قالب مسکن مهر آغاز کرد که البته آن دولت مهرورز 50 درصد آن را به اتمام رساند و 50 درصد ديگر در اين دولت به اتمام رسيد، اما اين بزرگترين مداخله دولت در بازار مسکن ايران در تاريخ ايران زمين بود که دقيقا بزرگترين اخلال را نيز در بازار مسکن ايجاد کرد. دليل دوم نقدينگي سرگردان است که يا به سراغ سکه، خودرو و يا به سمت زمين و مسکن مي‌رود و زمين و مسکن را بورس بازي تلقي مي‌کنند و به همين دليل قيمت مسکن افزايش يا جهش قيمت پيدا مي‌کند. اين دو دليل برآيندش اين مي‌شود که مرتبا شاهد افزايش قيمت مسکن يا بهتر بگوييم جهش قيمت مسکن مي‌شويم. دولت در شرايط عادي راس بين بانک و سازنده مسکن و مصرف کننده مسکن را تعديل کند. دولت بايد بين بانک و سازنده مسکن و مصرف کننده يا بهره بردار مسکن تنظيم روابط را به درستي انجام دهد. اين موضوع در قانون مسکن مجلس هفتم تصويب شد اما به دلايل مختلف هيچ‌وقت به درستي اجرا نشد. بازار مسکن بخشي از اقتصاد است. اگر موجي در بازار ارز يا سکه ايجاد مي‌شود، حتما عوارض آن موج در بازار مسکن هم متاثر است. آنچه بخش مسکن نياز دارد اولا يک سياست درست پولي و مالي براي کل اقتصاد است. اگر نرخ بهره و همچنين بازار ارز و صادرات و واردات رشد اقتصادي در يک شرايط با ثبات قرار بگيرد حتما نتيجه آن ثبات بازار مسکن هم خواهد بود. برآورد به سمت تقاضا به راحتي قابل انجام است. اقتصاد زماني دچار مشکل است که نتواند تقاضا را درست مديريت کند. در بازار مسکن تقاضاي مسکن به راحتي قابل برآورد است اما آنچه مشکل است در سمت عرضه است. اگر عرضه با قيمت مناسب در بازار ارائه شود آنگاه مي‌توان با يک قيمت مناسب متقاضيان مسکن را صاحب خانه کرد که برآورد سمت عرضه و تقاضا از جمله سياست‌هاي بازار مسکن است که متولي اين سياست‌ها يا اين سياستگذاري‌ها مطمئنا وزارت راه و شهرسازي يا دولت است که مي‌تواند نقش ممتاز خودش را ايفا کند.